قراءة فى أداء السوق العقاري خلال الربع الثالث من 2023
واصل قطاع الضيافة في القاهرة تحقيق معدلات إشغال قوية في الربع الثالث من العام الجاري، إذ ارتفعت معدلات الإشغال في أغسطس 2023 إلى 68%، مقارنة بنسبة 61% خلال نفس الفترة من العام الماضي، علمًا بأنه من المتوقع أن تصل أعداد السائحين الذين استقبلتهم مصر في عام 2023 إلى 15 مليون زائر بحلول نهاية العام.
وخلال الربع الثالث من العام، ارتفعت إيرادات الغرفة المتاحة ارتفاعًا كبيرًا بنحو 8%، لتصل إلى حوالي 95 دولارًا أمريكيًا على الرغم من انخفاض متوسط أسعار الغرف اليومية في القاهرة انخفاضًا طفيفًا بواقع 3% (مقارنةً بالعام الماضي) ليصل إلى 144 دولارًا أمريكيًا خلال الفترة من بداية عام 2023 حتى شهر أغسطس، بحسب تقرير جيه إل إل، العالمية عن أداء سوق العقارات في القاهرة خلال الربع الثالث من عام 2023.
ومن المتوقع أن تنجح القاهرة في عام 2023 في استقبال أعداد من السياح تفوق مستويات عام 2022 والبالغة 11.7 مليون زائر ومستويات عام ما قبل الجائحة والبالغة 13.1 مليون زائر. وشهد عام 2023 أيضًا قيام كبار المطورين والمشغلين بترجمة اهتمامهم بالعاصمة القاهرة وجمهورية مصر العربية إلى مشاريع جديدة على أرض الواقع، مما يعزز مرونة قطاع الضيافة.
وعلى الرغم من استقرار مخزون السوق من الغرف الفندقية في العاصمة عند حوالي 28 ألف غرفة على خلفية عدم افتتاح أي فنادق جديدة للربع الثالث على التوالي، من المتوقع أن يتم تشغيل نحو 600 غرفة إضافية خلال الربع الأخير من عام 2023.
وفي معرض تعليقه على التقرير، صرح أيمن سامي، رئيس مكتب جيه إل إل مصر، قائلًا: "أدى استقبال مصر المذهل والمثير للإعجاب لما يقرب من 7 ملايين زائر خلال الأشهر الخمسة الأولى من عام 2023 إلى تجديد نشاط سوق العقارات بالقاهرة. ولا شك أن هذه الطفرة في قطاع السياحة، المصحوبة باعتماد عدد من القوانين التقدمية والإعلان عن العديد من المشاريع الواعدة، والتركيز المتزايد على الاستدامة والابتكار عبر مختلف القطاعات، ترسم صورة مفهمة بالأمل لرحلة التحول التي تنتظر مصر في المرحلة القادمة، مما يمهد الطريق لزيادة الاستثمار الداخلي في البلاد".
قانون تملك الأجانب الجديد
على الرغم من ارتفاع الأسعار، اكتسب قطاع الوحدات السكنية زخمًا بسبب المخاوف المستمرة من استمرار الانخفاض في قيمة العملة. وبهدف تعزيز تدفقات العملة الأجنبية وتسهيل الاستثمارات، وافقت الحكومة المصرية في شهر يوليو على قانون جديد يجيز للأجانب تملك العقارات السكنية في البلاد، كما وافقت الحكومة على منح الجنسية المشروطة وغيرها من الحوافز للمشترين. ومن المتوقع أن يؤدي هذا إلى جذب عدد أكبر من المستثمرين الأجانب، خاصة من دول الخليج، الذين يحرصون على استكشاف الفرص الاستثمارية الجديدة أو الاستحواذ على عقارات سكنية في مصر لاستخدامها كمحلات إقامة ثانوية أو أماكن لقضاء العطلات.
كما واصل مطورو العقارات السكنية سعيهم لجذب المشترين من خلال توفير شروط سداد ممتدة ومرنة، مدعومة بمجموعة من الحوافز المتنوعة التي طرحت في معرض سيتي سكيب العقاري الذي أقيم في شهر سبتمبر، مما أدى إلى زيادة مبيعات بعض المطورين.
كما شهد الربع الثالث ارتفاع إجمالي مخزون السوق من الوحدات السكنية إلى ما يقرب من 262 ألف وحدة عقب تسليم 7 آلاف وحدة في مجمعات سكنية كبرى. ومن المتوقع تسليم ما يقرب من 9 آلاف وحدة خلال الربع الأخير من العام.
أسعار البيع بالمدن الجديدة
وبسبب ارتفاع الطلب والضغوط التضخمية في البلاد، ارتفع متوسط أسعار البيع خلال الربع الثالث بنحو 40% في 6 أكتوبر و45% القاهرة الجديدة مقارنةً بالعام الماضي. بينما واصلت الإيجارات نموها بوتيرة سريعة، مسجلةً زيادات سنوية قدرها 22% في 6 أكتوبر و18% في القاهرة الجديدة.
وبالنظر إلى المرحلة القادمة، تركز أغلب المشاريع المرتقبة في المرحلة القادمة على مشاريع التطوير العقاري المتكاملة والمتعددة الاستخدامات التي ترتفع فيها نسب المساحات الخضراء إلى المباني. وتهدف هذه المشاريع إلى أن تكون وجهات شاملة لأصحاب المنازل، تجمع بين الحياة الاجتماعية والخصوصية.
وعلى صعيد آخر، لا يزال النشاط العام في سوق المساحات المكتبية ضعيفًا، إذ لم يشهد السوق إنجاز أي صفقات كبيرة على الرغم من الزيادة في عدد الاستفسارات. ولم يشهد قطاع المساحات المكتبية في القاهرة إنجاز أي مشاريع كبرى ليبقى إجمالي مخزون السوق مستقرًا عند حوالي 1.94 مليون متر مربع. ونظرًا لحالات التأخير في إنجاز المشاريع، من المتوقع أن يشهد الربع الأخير من عام 2023 تسليم حوالي 29 ألف متر مربع من المساحات المكتبية.
ومن المتوقع أن يشهد السوق أيضًا إنجاز من العديد من مشاريع المساحات المكتبية من الفئة "أ" خلال العامين أو الثلاثة أعوام القادمة، ما يعالج الفجوة الحالية بين العرض والطلب على المساحات المكتبية عالية الجودة. وبالنظر إلى المرحلة القادمة وفي ظل تزايد تركيز الشركات متعددة الجنسيات على معايير الاستدامة عند اختيار مكاتبها المستقبلية، من المتوقع أن يتمتع الملاك الذين يلتزمون بمعايير الاستدامة بميزة تنافسية في جذب الطلب من الشركات متعددة الجنسيات بأسعار إيجار متميزة.
وفيما يتعلق بأسعار الإيجارات وعلى الرغم من قيام العديد من أصحاب العقارات برفع الأسعار خلال النصف الأول من العام تحسبًا لاستمرار انخفاض قيمة الجنيه المصري، استقرت الأسعار خلال الربع الثالث، بل قام بعض الملاك بتخفيض الإيجارات بشكل طفيف على خلفية عدم حدوث أي تخفيض إضافي في قيمة العملة. كما انخفض متوسط الإيجارات على مستوى القاهرة بحوالي 3% على أساس سنوي، ليصل إلى 361 دولارًا أمريكيًا للمتر المربع في السنة. وارتفع متوسط معدل الشواغر على مستوى المدينة إلى 12%، مقارنةً بنسبة 10% المسجلة خلال نفس الفترة من العام الماضي.
العلامات التجارية المحلية
في ظل معاناة قطاع منافذ التجزئة من بطء معدل التنفيذ وحالات تأخير الإنجاز بسبب تباطؤ تقدم أعمال البناء، لم يتم تسليم أي مساحات جديدة في القاهرة خلال الربع الثالث من عام 2023. وظل إجمالي مخزون السوق ثابتًا عند حوالي 2.9 مليون متر مربع، ولكن من المتوقع تسليم حوالي 88 ألف متر مربع فقط خلال الربع الأخير من العام.
ومع وصول التضخم في شهر سبتمبر إلى مستوى قياسي للشهر الرابع على التوالي بواقع 38%، لجأ المستهلكون إلى تقليل الإنفاق الاستهلاكي، مما أثر بشكل كبير على مبيعات منافذ التجزئة، لا سيما ماركات الأزياء العالمية. وعلى الرغم مما سبق، ظهر عدد من علامات الأزياء المحلية التي اكتسبت شهرةً بين المستهلكين، وسعت تلك العلامات إلى توسيع قاعدة انتشارها من خلال افتتاح متاجر فعلية إلى جانب تواجدها عبر الإنترنت بسبب زيادة الإقبال على منتجاتها الفريدة والميسورة التكلفة.
وعلاوة على ذلك، سجلت مفاهيم الترفيه العائلي والمأكولات والمشروبات الجديدة أداءً قويًا، متفوقة على غيرها من منافذ التجزئة. ونتيجة لذلك، انخفض معدل الشواغر انخفاضًا طفيفًا من 11% خلال الربع الثالث من عام 2022 إلى 10% خلال الربع نفسه من عام 2023.
ولوحظ أيضًا أن مساهمات الملاك في النفقات الرأسمالية أصبحت محدودة وتقدم في الأساس على حسب كل حالة. وعلى النقيض من الملاك الدوليين، قام الملاك المحليون لمراكز التسوق الإقليمية والإقليمية الكبرى برفع الإيجارات بشكل طفيف وأصبحوا أقل مرونة أثناء التفاوض على الإيجار. وقد أدى هذا، إلى جانب ارتفاع معدلات التضخم وضعف قيمة الجنيه المصري، إلى زيادة متوسط أسعار الإيجارات على أساس سنوي بنحو 11% في مراكز التسوق الرئيسية و9% الثانوية.
ونقدم لكم من خلال موقع (فيتو)، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار الـ 24 ساعة لـ أسعار الذهب، أسعار اللحوم ، أسعار الدولار ، أسعار اليورو ، أسعار العملات ، أخبار الرياضة ، أخبار مصر، أخبار اقتصاد ، أخبار المحافظات ، أخبار السياسة، أخبار الحوادث ، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي ، الدوري الإيطالي ، الدوري المصري، دوري أبطال أوروبا ، دوري أبطال أفريقيا ، دوري أبطال آسيا ، والأحداث الهامة و السياسة الخارجية والداخلية بالإضافة للنقل الحصري لـ أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.
