مستشارك القانوني.. خطوات تسجيل شقتك بالمدينة الجديدة في الشهر العقاري
قانون الشهر العقاري الجديد.. تلقى باب «مستشارك القانوني» بـ«فيتو» سؤالًا من أحد القراء جاء فيه ما هي خطوات تسجيل شقتك بمدينة جديدة فى الشهر العقاري؟".
قانون الشهر العقاري
ويجيب عن السؤال عمرو قراقيش المحامى قائلًا: المدن الجديدة تتبع هيئة المجتمعات العمرانية، ويصدر قرار بالتخصيص لصاحب المشروع القائم على تنفيذ أى تجمعات سكنية فيها، وبالتالي فمن يشتري عقار فى مدينة جديدة يستطيع تسجيله بتحريك دعوى صحة ونفاذ عقد بيع.
دعوى صحة ونفاذ
وأضاف "قراقيش"، على صاحب الشقة رفع دعوى صحة ونفاذ عقد بيع يختصم فيها البائع وهيئة المجتمعات العمرانية.
وتابع "قراقيش": إنه عقب صدور الحكم يحق لصاحب الشقة تسجيلها فى الشهر العقاري.
إجراءات دعوى صحة ونفاذ
وفي سياق متصل يوضح "قراقيش"، "ما هى دعوى الصحة والنفاذ، ومتى يمكن رفعها، وما الإجراءات اللازمة لرفعها، وفي أي محكمة ترفع، ومن هم الخصوم فيها وأطرافها؟".
قانون الشهر العقاري
أولًا، دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى يلجأ إليها المشتري للعقار فى حالتين:
الحالة الأولى: أن يكون العقار مسجلًا في الشهر العقاري بالأساس، ولكن البائع يرفض التوجه إلى الشهر العقاري لنقل ملكية العقار باسم المشتري، وحينها يقوم المشتري برفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ويختصم فيها البائع توصلًا إلى تسجيل حكمة ومن ثم نقل الملكية باسمه في الشهر العقاري.
الشهر العقاري
والحالة الثانية: فهي التى يشتري فيها الشخص عقارًا بعقد عرفي يحرره محامٍ، ويكون العقار فيها غير مسجل في الشهر العقاري، وحينها يتقدم بهذا العقد إلى المحكمة طالبًا الحكم بصحته ونفاذه، مختصمًا البائع وبائع البائع على تسلسل الملكية.
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
وأضاف قراقيش: إن الأغلب فى هذه الحالة أن يكون المشتري غير عالم بتسلسل ملكية المبيع، ولا يمتلك سوى عقد البيع الخاص به، وحينها يمكنه أيضًا رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع على أن يستند فى إثبات ملكية البائع للعقار إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية 15 سنة، وحينها تتحقق المحكمة من توافر اكتساب الملكية بوضع اليد ومن ثم تصدر حكمها بصحة ونفاذ عقد البيع ليكون قابلًا للشهر فى الشهر العقاري.
وأوضح الخبير القانوني أنه يجوز رفع الدعوي ورثة المشتري في حالة وفاته، وترفع كذلك على ورثة البائع حال وفاته.
المحاكم المختصة بدعوى صحة ونفاذ
وتابع قراقيش: إن دعوى صحة ونفاذ ترفع أمام المحكمة الجزئية التى يقع فى دائرتها العقار إذا كانت قيمة العقار لا تجاوز 100,000 جنيه، فإن كانت قيمته أكثر من ذلك ترفع حينها الدعوى أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار.
رسوم دعوى صحة ونفاذ
وأردف الخبير القانوني: إن رسوم دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تحدد وفقاً لقيمة العقار وثمنه، فإن كانت قيمته لا تجاوز المليون جنيه تكون رسوم القضية في حدود 500 جنيه على الأكثر، وإن كانت قيمة العقار تجاوز المليون جنيه فإن رسوم القضية تكون فى حدود 1000 جنيه، وتلك هي الرسوم التي تحصلها وزارة العدل عند رفع الدعوى في المحكمة.
رسوم الشهر العقاري
وأشار الخبير القانوني، إلى أنه عقب صدور حكم بصحة ونفاذ عقد البيع يتقدم المالك بطلب إلى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق يطلب فيه تسجيل الحكم، ويرفق بالطلب شهادة تفيد عدم وجود أى مخالفات بالعقار ويقوم بسداد الرسم المقرر للشهر وهو على النحو التالي: أقل من 100م2 يكون رسم التسجيل 500 جنيه، من 100 م2 وحتى 200م2 يكون رسم التسجيل 1000 جنيه، من 200 م2 وحتى 300 يكون رسم التسجيل 1500 جنيه، أكثر من 300م2 يكون رسم التسجيل 2000 جنيه.
الشهر العقاري
ولفت قراقيش، إلى أنه يعطي المالك رقماً وقتياً لطلبه ويتم نشر بيانات الحكم في جريدة واسعة الانتشار، وبعد مرور شهر من تاريخ النشر إذا لم يتقدم شخص بالاعتراض على هذا الحكم أو قام بالاعتراض و رفض اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية، حينها يصير رقم الطلب هو رقم الشهر النهائي وتصير ملكية المالك مسجلة في الشهر العقاري.
قانون الشهر العقاري
ويجيب عن السؤال عمرو قراقيش المحامى قائلًا: المدن الجديدة تتبع هيئة المجتمعات العمرانية، ويصدر قرار بالتخصيص لصاحب المشروع القائم على تنفيذ أى تجمعات سكنية فيها، وبالتالي فمن يشتري عقار فى مدينة جديدة يستطيع تسجيله بتحريك دعوى صحة ونفاذ عقد بيع.
دعوى صحة ونفاذ
وأضاف "قراقيش"، على صاحب الشقة رفع دعوى صحة ونفاذ عقد بيع يختصم فيها البائع وهيئة المجتمعات العمرانية.
وتابع "قراقيش": إنه عقب صدور الحكم يحق لصاحب الشقة تسجيلها فى الشهر العقاري.
إجراءات دعوى صحة ونفاذ
وفي سياق متصل يوضح "قراقيش"، "ما هى دعوى الصحة والنفاذ، ومتى يمكن رفعها، وما الإجراءات اللازمة لرفعها، وفي أي محكمة ترفع، ومن هم الخصوم فيها وأطرافها؟".
قانون الشهر العقاري
أولًا، دعوى صحة ونفاذ عقد البيع هي دعوى يلجأ إليها المشتري للعقار فى حالتين:
الحالة الأولى: أن يكون العقار مسجلًا في الشهر العقاري بالأساس، ولكن البائع يرفض التوجه إلى الشهر العقاري لنقل ملكية العقار باسم المشتري، وحينها يقوم المشتري برفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع ويختصم فيها البائع توصلًا إلى تسجيل حكمة ومن ثم نقل الملكية باسمه في الشهر العقاري.
الشهر العقاري
والحالة الثانية: فهي التى يشتري فيها الشخص عقارًا بعقد عرفي يحرره محامٍ، ويكون العقار فيها غير مسجل في الشهر العقاري، وحينها يتقدم بهذا العقد إلى المحكمة طالبًا الحكم بصحته ونفاذه، مختصمًا البائع وبائع البائع على تسلسل الملكية.
دعوى صحة ونفاذ عقد البيع
وأضاف قراقيش: إن الأغلب فى هذه الحالة أن يكون المشتري غير عالم بتسلسل ملكية المبيع، ولا يمتلك سوى عقد البيع الخاص به، وحينها يمكنه أيضًا رفع دعوى صحة ونفاذ عقد البيع على أن يستند فى إثبات ملكية البائع للعقار إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية 15 سنة، وحينها تتحقق المحكمة من توافر اكتساب الملكية بوضع اليد ومن ثم تصدر حكمها بصحة ونفاذ عقد البيع ليكون قابلًا للشهر فى الشهر العقاري.
وأوضح الخبير القانوني أنه يجوز رفع الدعوي ورثة المشتري في حالة وفاته، وترفع كذلك على ورثة البائع حال وفاته.
المحاكم المختصة بدعوى صحة ونفاذ
وتابع قراقيش: إن دعوى صحة ونفاذ ترفع أمام المحكمة الجزئية التى يقع فى دائرتها العقار إذا كانت قيمة العقار لا تجاوز 100,000 جنيه، فإن كانت قيمته أكثر من ذلك ترفع حينها الدعوى أمام المحكمة الابتدائية التي يقع في دائرتها العقار.
رسوم دعوى صحة ونفاذ
وأردف الخبير القانوني: إن رسوم دعوى صحة ونفاذ عقد البيع تحدد وفقاً لقيمة العقار وثمنه، فإن كانت قيمته لا تجاوز المليون جنيه تكون رسوم القضية في حدود 500 جنيه على الأكثر، وإن كانت قيمة العقار تجاوز المليون جنيه فإن رسوم القضية تكون فى حدود 1000 جنيه، وتلك هي الرسوم التي تحصلها وزارة العدل عند رفع الدعوى في المحكمة.
رسوم الشهر العقاري
وأشار الخبير القانوني، إلى أنه عقب صدور حكم بصحة ونفاذ عقد البيع يتقدم المالك بطلب إلى مصلحة الشهر العقاري والتوثيق يطلب فيه تسجيل الحكم، ويرفق بالطلب شهادة تفيد عدم وجود أى مخالفات بالعقار ويقوم بسداد الرسم المقرر للشهر وهو على النحو التالي: أقل من 100م2 يكون رسم التسجيل 500 جنيه، من 100 م2 وحتى 200م2 يكون رسم التسجيل 1000 جنيه، من 200 م2 وحتى 300 يكون رسم التسجيل 1500 جنيه، أكثر من 300م2 يكون رسم التسجيل 2000 جنيه.
الشهر العقاري
ولفت قراقيش، إلى أنه يعطي المالك رقماً وقتياً لطلبه ويتم نشر بيانات الحكم في جريدة واسعة الانتشار، وبعد مرور شهر من تاريخ النشر إذا لم يتقدم شخص بالاعتراض على هذا الحكم أو قام بالاعتراض و رفض اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية، حينها يصير رقم الطلب هو رقم الشهر النهائي وتصير ملكية المالك مسجلة في الشهر العقاري.
