الفقاعة العقارية

ظهر مسمى جديد يطلق عليه "الفقاعة العقارية" وهو يعنى انهيار أسعار العقارات بعد ارتفاعها، حيث يرتبط هذا المسمى بما حدث في الولايات المتحدة الأمريكية، إبان الأحداث التي سبقت الأزمة المالية العالمية.

لاشك أن الاستثمار العقارى هو الأفضل في مصر، وهو ما يحقق أرباحا مجزية بدلا من الاحتفاظ بالنقد، وكما يسمونه (تسقيع الأراضى مثلا)، حيث يعتمد الشراء على اختيار أفضل مخزن للقيمة بمرور الزمان على أن يتم إعادة البيع بعد ارتفاع سعره، إلا أنه في الحقيقة لا ترتفع أسعار العقارات في أغلب الأحوال، لأن ما قيمته مليون جنيه إذا ارتفع إلى مليون ومائتين ألف لم يحقق ربحا لأن قيمة المبلغ الأول والثاني هي نفسها إذا ما قورن ذلك بالذهب وليس بالنقد.

بل إنه مع انخفاض قيمة النقد بوجود مؤشرات التضخم يصبح ذلك مؤشرا إيجابيا يُؤْمِن عدم حدوث تلك الفقاعة. ولا أتوقع حدوث فقاعة عقارية في مصر لعدة أسباب منها:

أولا : السوق العقارى هو من يقود الاستثمار في الدولة، وإن تمركز المواطنين على بقعة صغيرة من مساحة مصر يقود إلى نية التوسع في المد السكنى والتجارى والصناعى، علاوة على مشروعات الاستصلاح الزراعي.

ثانيا: إنه لم يحدث في الماضى انخفاض في أسعار العقارات إلا حينما تمت المضاربة على أسعار الحديد، ثم ما لبث أن عاد إلى السعر الحقيقي له عندما انتهت المضاربة التي وصل فيها سعر طن الحديد إلى ١١٠٠٠ جنيه.

ثالثا: التمويل العقارى في مصر لم يصل إلى درجة الانتشار التي تهدد السوق مثلما حدث بالولايات المتحدة الأمريكية، ولذلك لم يحدث أن يتم الاقتراض بضمان العقارات لاستثمارها في عقارات أخرى، وعندما تعثر المدينون هناك انهار السوق ككل، ولم يؤثر ذلك على أمريكا فقط بل امتدت آثاره إلى العالم أجمع.

نتذكر أنه لم تتأثر مصر بالأزمة المالية العالمية إبان وجودها فما حدث في أمريكا كان اقتراضا بضمان عقارى انخفضت قيمته، ومع زيادة العرض بعد تعثر الدائنين ومع انخفاض أسعار التضخم لم تعد العقارات قادرة على سداد الديون.

بمعنى آخر أن ارتفاع أسعار التضخم في مصر يحميها من حدوث مشكلات انخفاض قيمة العقارات، بل يضاعف الثمن مع مرور الزمن، فيكون العائد من العقار قادرا على سداد القروض وفوائدها وتحقيق أرباح.

الطلب موجود وهو ما يخلق السوق ويدفعه إلى الرواج، وهذا الطلب لا يضر بالاستثمار، بل يقود السوق إلى زيادة التنمية المستدامة من جهه والامتداد العمراني لمناطق جديدة من جهه أخرى.

ومع ذلك فلنسير وبقوة في اتجاه التنمية الزراعية والصناعية بالتوازى مع الاستثمار العقارى، فالتوازن بين كل هذه المسارات هو أساس نجاح خطط التنمية ككل.