حكم تاريخي بعدم دستورية تثبيت الأجرة في نظام الإيجار القديم.. المحكمة الدستورية: يشكل عدوانا على قيمة العدل وإهدار لحق الملكية.. وقانوني يكشف مصير المستأجرين

أصدرت المحكمة الدستورية العليا برئاسة المستشار بولس فهمي، حكمًا تاريخيًا ومهمًا لملايين المواطنين، من الملّاك والمستأجرين، بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981 في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكني اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون.

وأعملت المحكمة سلطتها في ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن السكنية.

وشيدت المحكمة قضاءها على أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: الأولى هي الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والثانية التدخل التشريعي في تحديد أجرتها.

وذكرت المحكمة أن امتداد العقد وتثبيت الأجرة "ليس عصيًا على التنظيم التشريعي" فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يستند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية.

وشددت المحكمة الدستورية العليا على وجوب أن يتدخل المشرع لإحداث هذا التوازن.

ودعا في حيثياتها إلى توازن التشريع "فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا".

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض
عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء.

ثبات القيمة الإيجارية

ويكون مؤدى ذلك "ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزيله مضي عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية".

وأعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

ذكر المستشار محمود غنيم، نائب رئيس المحكمة ورئيس المكتب الفني لها، أن المحكمة قدّرت ذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981.
 

فإنه يتوجب على مجلس النواب الإسراع في تنظيم هذه العلاقات وإصدار قانون يراعي التوازن الذي دعت إليه المحكمة الدستورية العليا لضبط العلاقة بين المالك والمستأجر، قبل أن يبدأ تطبيق هذا الحكم الدستوري فتحدث فوضى في العديد من التعاقدات المستندة إلى القوانين المنظمة للإيجار القديم.

بعد حكم الدستورية العليا، قانوني يكشف مصير الإيجارات القديمة

أكد ميشيل حليم، محامي رابطة المستأجرين، تفاؤله الكبير بعد حكم المحكمة الدستورية العليا الأخير الذي أرسى قاعدة قانونية جديدة تخص حقوق المستأجرين في الإيجار القديم، لاسيما في ما يتعلق بامتداد العلاقة الإيجارية وزيادة القيمة الإيجارية.

وقال حليم إنه بعد الحكم الأخير، أصبح من الواضح أن التعديلات القانونية المرتبطة بالعلاقة الإيجارية ستقتصر فقط على زيادة القيمة الإيجارية للمستأجرين دون أن تمس حقهم في الإخلاء أو الطرد من الوحدات السكنية.
 

وأكد حليم أن الحكم الدستوري أرسى "حجية قانونية جديدة" تقضي بأن العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر يجب أن تكون متوازنة، وألا يتم استغلال المستأجر في حاجة السكن، وهو ما يحول دون استخدام الزيادة في القيمة الإيجارية كوسيلة للضغط على المستأجرين.

وأوضح حليم أن المشرع سوف يراعي في تحديد الزيادات الإيجارية المدى الزمني، بحيث تكون الزيادات تدريجية على مدى سنوات، وليست فجائية أو مبالغ فيها.

وأضاف أنه في هذا السياق، لن يُسمح بتطبيق الزيادة على المستأجرين في المباني القديمة بنفس الطريقة التي تُطبق بها على المباني الجديدة، حيث سيتم أخذ طبيعة المنطقة السكنية ورقيها في الحسبان عند تحديد الزيادة.

وتابع حليم إنه على الرغم من إيجابية حكم المحكمة الدستورية بالنسبة للمستأجرين السكنيين، إلا أن الحكم لم يتطرق إلى المستأجرين الإداريين أو التجاريين، وأشار إلى أن القانون يشمل بالفعل زيادات سنوية في القيمة الإيجارية للأماكن التجارية والإدارية.

ونقدم لكم من خلال موقع (فيتو)، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار الـ 24 ساعة لـ أسعار الذهب، أسعار اللحوم ، أسعار الدولار ، أسعار اليورو ، أسعار العملات ، أخبار الرياضة ، أخبار مصر، أخبار اقتصاد ، أخبار المحافظات ، أخبار السياسة، أخبار الحوداث ، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي ، الدوري الإيطالي ، الدوري المصري، دوري أبطال أوروبا ، دوري أبطال أفريقيا ، دوري أبطال آسيا ، والأحداث الهامة و السياسة الخارجية والداخلية بالإضافة للنقل الحصري لـ أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.