اتش سى: توقعات بمزيد من عمليات الدمج والاستحواذ بالقطاع العقاري في مصر

أصدرت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات مؤخرا تحديثها عن القطاع العقاري حيث ألقت الضوء على أداء شركات ست رئيسية في أعقاب التطورات الأخيرة في السوق.

الضغط على القدرة الشرائية 

وقالت  مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي إنه يؤدي التضخم المتزايد إلى الضغط على القدرة الشرائية وتصاعد التكاليف؛ ومن وجهة نظرنا فإن بيئة التضخم المرتفع، والتي تسببت في أسعار فائدة حقيقية سلبية، عملت تاريخيًا في صالح قطاع العقارات المصري، حيث ينظر المستثمرون إليه عادة على أنه ملاذ آمن.

وأضافت: مع ذلك، فإن مقومات الاقتصاد الكلي الحالية تمثل تحديًا لهذه الصناعة، وأدت ضغوط التكلفة التضخمية، الناتجة عن ارتفاع معدلات التضخم، والذي بلغ متوسط 13.8٪ في عام 2022، إلى زيادة التكاليف ودفعت المطورين إلى اللجوء إلى توريق المستحقات أكثر من الاقتراض من البنوك، مما ضغط على هوامش التشغيل لديهم.

 وتوقعت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات أن يستمر هذا حتى عام 2023، مشيرة إلى أنه من المتوقع أن يبلغ متوسط التضخم 21.5٪.

ورفع البنك المركزي المصري أسعار الفائدة 800 نقطة أساس في عام 2022، وانخفضت قيمة الجنيه المصري بنسبة 37٪ في عام 2022 وبنسبة 18٪ من بداية العام وحتى الآن.

مكافحة الدولرة والسيطرة التضخم

ولمكافحة الدولرة والسيطرة التضخم، أصدرت البنوك العامة المصرية شهادات إيداع ذات عائد مرتفع، تقدم معدل فائدة يصل إلى 25.0٪، وحذت حذوها البنوك الخاصة.

وأكدت اتش سى لتداول الأوراق المالية والسندات أنه تتنافس الشهادات ذات العائد المرتفع مع الاستثمار في القطاع العقاري، مما يؤثر سلبًا على قيمة مبيعات القطاع التي نمت فقط بنسبة 8٪ في 9 أشهر من 2022، بينما انخفض حجم المبيعات بنسبة 5٪ على أساس سنوي بالنسبة للمطورين الستة تحت تغطيتنا، على عكس النمو بنسبة 59٪ في عام 2021، والذي كان مدفوعًا بالحجم والقيمة ولم يتمكن المطورون من خطط تيسير السداد أكثر من ذلك، لأن خطط تيسير السداد في السنوات السابقة قد أثرت على تدفقاتهم النقدية، مما أثار مخاوف بشأن القدرة الشرائية للعقارات. نتوقع في عام 2023 أن يكون نمو المبيعات مدفوعًا بارتفاع الأسعار."

وأشارت مريم السعدني إلى يقودنا انتعاش قطاع السياحة وانخفاض قيمة الجنيه المصري إلى تفضيل المطورين المستثمرين في مجال الضيافة/الفندقة؛ بينما نراقب الشركات المستهدفة لصفقات الاندماج والاستحواذ: ونظرًا لتوقعاتنا لسعر العملة وتعافي قطاع السياحة، والذي يتضح من ارتفاع معدلات إشغال الفنادق، فإننا نرجح الشركات التي لديها استثمارات كبيرة في قطاع ضيافة/الفندقة، ومنها أوراسكوم للتنمية مصر ومجموعة طلعت مصطفى القابضة وأيضًا، في ضوء بيئة أسعار الفائدة المرتفعة، نرشح المطورين الذين نشطوا في تخفيض عبء الدين من ميزانياتهم ا وبناء مخزون وحدات جاهزة للتسليم مما يميزهم من حيث التكلفة، مثل شركة بالم هيلز للتعمير.

ماليات قوية وسيولة سوقية جيدة

وتابعت: تتمتع الأسهم الثلاثة أيضًا بماليات قوية وسيولة سوقية جيدة ونتوقع أن ثلاث من الشركات الست تحت تغطيتنا مستهدفة لصفقات الاندماج والاستحواذ أو تخضع حاليًا لصفقة مثل صفقة بيع اوراسكوم للتنمية مصر المحتملة لشركة أوراسكوم العقارية (إحدى شركاتها الفرعية) إلى شركة سوديك، قيد الدراسة وأيضًا، شركة مدينة نصر للإسكان والتعمير ومصر الجديدة للاسكان والتعمير هما المطوران الآخران اللذان نعتقد أنهما على الأرجح موضوع استحواذ محتمل بسبب رصيدهم الجذاب من الأراضي.

وأكدت مريم السعدني – محلل القطاع العقاري بشركة اتش سي أنه نتيجة لذلك، ارتفعت أسعار أسهم اوراسكوم للتنمية مصر ومدينة نصر للإسكان والتعمير مصر الجديدة للاسكان والتعمير بنسبة 20٪ و43٪ و18٪ بالترتيب خلال عام 2022، مما يعني أن قيمة الأرض 615 جنيهًا مصريًا/متر مربع لمصر الجديدة و1,227 جنيهًا مصريًا/متر مربع لـ مدينة نصر بأسعار السوق الحالية.

وتابعت أنه بناء على النظرة المستقبلية للجنيه المصري، فإننا نحتفظ برؤية إيجابية للشركات المستهدفه لصفقات الاستحواذ خلال عام 2023، على الرغم من أنها تقدم ارباح محتملة أقل بناءً على تقييماتنا وتتراوح معدل الصفقات/الصفقات المحتملة التي يراها السوق ما بين 878 جم/متر مربع الي 1,192 جم/متر مربع للأرض غير المطورة وأحدث عرض من شركة سوديك للاستحواذ على شركة أوراسكوم العقارية، وهي شركة تابعة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر، تعكس قيمة الصفقة سعرًا قدره 878 جم/ متر مربع، أو 45 دولارًا أمريكيًا / متر مربع. من وجهة نظرنا، من المتوقع أن تشهد الصفقات المستقبلية المحتملة زيادة كبيرة على أساس قيمة الجنيه المصري.

تحديات القطاع العقاري

واختتمت مريم السعدني تحليلها قائلة: " تنعكس تحديات القطاع في أسعار الأسهم التي تتداول حاليًا بأقل من قيمتها العادلة بمتوسط مضاعف صافي قيمة الصول متوقع لعام 2023 ومضاعف ربحية قدرهما 0.34 مرة و6.08 مرة ( باستثناء مصر الجديدة)، بالترتيب، مما يشير إلى أنه يتم التداول عند سعر منخفض بشكل مبالغ فيه، ومن وجهة نظرنا لم يرتفع سعر سهمي بالم هيلز وطلعت مصطفى بنفس القدر الذي ارتفعت به أسهم الشركات العقارية الأخرى على الرغم من تحقيق الشركتين لنتائج جيدة، وبدأت بالم هيلز في برنامج شراء أسهم خزينة، وتوزيع الشركتين أرباح للمساهمين ويتم تداول بالم هيلز عند مضاعف لصافي قيمة الأصول متوقع لعام 2023  0.29 مرة، ويتم تداول طلعت مصطفى عند 0.32 مرة، وهو أقل من متوسط القطاع. تقدم بالم هيلز أعلى عائد محتمل بنسبة 83٪ وطلعت مصطفى بنسبة 57%، بينما يضع السوق قيمة سلبية لرصيد طلعت مصطفى من الأراضي، من وجهة نظرنا، سيكون الانتعاش الاقتصادي وتيسير السياسات النقدية وتطوير سوق الرهن العقاري للشريحة الفوق-المتوسطة من العوامل الرئيسية الدافعة لأداء القطاع."

ونقدم لكم من خلال موقع "فيتو"، تغطية ورصدًا مستمرًّا على مدار الـ 24 ساعة لـ أسعار الذهب، أسعار اللحوم، أسعار الدولار، أسعار اليورو، أسعار العملات، أخبار الرياضة، أخبار مصر، أخبار الاقتصاد، أخبار المحافظات، أخبار السياسة، أخبار الحوادث، ويقوم فريقنا بمتابعة حصرية لجميع الدوريات العالمية مثل الدوري الإنجليزي، الدوري الإيطالي، الدوري المصري، دوري أبطال أوروبا، دوري أبطال أفريقيا، دوري أبطال آسيا، والأحداث الهامة والسياسة الخارجية والداخلية، بالإضافة للنقل الحصري لـ أخبار الفن والعديد من الأنشطة الثقافية والأدبية.