عقاريون: الإيجار الإلزامي والعوائد العقارية فخ يهدد السوق.. والعاصمة الإدارية الجديدة مدينة واعدة مليئة بالفرص الاستثمارية
شهد القطاع العقاري فى الآونة الأخيرة انتشار ظاهرة بيعية لدى عدد من شركات التطوير العقارى وهى ظاهرة البيع بنظام العائد والإيجار الإلزامى وحذر العديد من الخبراء العقاريين من خطورة تلك الظاهرة وتأثيرها السلبي على السوق العقارى.
وقال أحمد الحداد الرئيس التنفيذي بشركة سيا لتطوير وإدارة المشروعات إن نظام الإيجار الإلزامى الذى انتشر بشكل كبير خلال السنوات الماضية مع فتح باب الحجز فى مشروعات العاصمة الإدارية شهد حالة من اللغط وتباينت عروض الشركات فى تطبيق هذا النظام لجذب أكبر عدد من المواطنين وتحقيق مبيعات واصفا هذا النظام بأنه غير منطقى وماذكر بهذا الشأن هو مجرد اجتهادات من البعض.
القيمة الإيجارية
وقال الحداد إن هناك أمورا يمكن الاجتهاد فيها ومناقشتها وأمور أخرى غير قابلة للنقاش مشيرا إلى أنه لا يمكن تحديد القيمة الإيجارية لأى مول أو مشروع تجارى إلا إذا كانت المنطقة مأهولة بالسكان لفترة زمنية تتراوح بين 5 و10 سنوات وتم تشغيل المول أو المشروع لمدة سنة على الأقل لتحديد القيمة العادلة وهذا غير متوفر فى العاصمة الإدارية الآن حيث إنها قيد الإنشاء ولم يتم تعميرها حتى الآن وبالتالى لن نستطيع تحديد القيمة الإيجارية الحقيقية.
وأضاف الحداد أن هناك بعض الشركات اعتمدت فى تحديد الإيجار الإلزامى على أقل قيمة إيجارية ممكنة والبعض الآخر اعتمدت على أن أى مشروع تجارى ناجح يتم تحديد قيمته الإيجارية خلال 10 سنوات قادمة برقم معين وبناء عليه يتم عمل تفويض بالإيجار وهذا غير واقعى.
وتابع أن العاصمة الإدارية الجديدة مدينة واعدة مليئة بالفرص الاستثمارية فى مختلف القطاعات السكنية أو الإدارية أو التجارية ومن المتوقع أن تحقق عوائد إيجارية تتراوح بين 20%و22% ولكن لا يوجد ما يسمى عقودا إلزامية حتى العقود التى بها شروط جزائية ليست ملزمة للشركات حيث إن المطورين قادرين على الوفاء بالشروط الجزائية من خلال بنود معينة بتلك العقود لافتا إلى أن المادة 136 من قانون العقوبات تنص على أنه يتعرض للحبس كل من يستولي على المال والسندات أو إعطاء الأمل بالربح الوهمى وهذا يعنى أن الإيجار الإلزامي غير قانونى.
وأوضح الحداد أن هناك فرقا بين الإيجار الإلزامى والعائد حيث إن العائد يتم احتسابه بلعبة مالية حيث تقوم الشركات برفع الأسعار بنسبة أعلى من الطبيعى وإعطاء هذا الفارق السعري على هيئة عائد وتستبدل إعطاء خصم للعميل بإعطائه عائدا.
ويرى أحمد فارس - رئيس القطاع التجارى بشركة زودياك للتطوير العقارى أن آليات التسويق والبيع مؤخرا للعديد من المشروعات العقارية أصبحت أقرب للخيال وبعيدة تماما عن الواقع وهدفها الأول والرئيسي جذب المواطنين بأى طريقه، لذا باتت فكرة الإيجار الإلزامى فخ تقدم عليه الشركات العقارية التى لم تستطع المنافسة بالسوق العقارى المصرى، وتحقيق نسب مبيعات مرضية، خاصة أن معظم تلك الشركات هى شركات ذات ملاءة مالية ضعيفة.
وبالتالى فإن عقود بيع الوحدات السكنية والتجارية والإدارية فى المدن الجديدة باتت من التحديات الكبيرة أمام العديد من شركات التطوير العقارى فى بيع مشروعاتها خاصة فى ظل أنظمة التقسيط طويلة المدى مع الشركات والمطورين العقاريين، التى تصل فى بعض الأحيان إلى أكثر من 15 عامًا، بخلاف مقدمات الحجز والدفعات المنتظمة، حسب الاتفاق مع الشركة، ستجد دومًا أن العقود متخمة بعشرات البنود، التى غالبًا ليست فى صالح المستهلك، بل فى مصلحة الشركة، وتعتمد سياساتها بالدرجة الأولى على الغرامات والأعباء المالية المترتبة على عدم التزام العميل بها.
وأضاف عمرو حسن رئيس القطاع التجارى بشركة نواصى للتطوير العقارى أن الإيجار الإلزامى مصطلح حديث على السوق العقارى ولم يكن متعارف عليه من قبل، مشيرا إلى أن هناك ثلاث حالات يستطيع العميل أن يحقق ربحا منها الحالة الأولى أن العميل يحاول تحقيق مكسب من أول سعر للطرح والحالة الثانية هى من العائد على رأس المال على المقدم الذى يدفعه العميل والحالة الثالثة أن يحصل على خصم على سعر الكاش فى حال سداد قيمة الوحدة قد يصل إلى 50%.
وقال حسن إن الإيجار الإلزامى يعتمد على أمور ليست موجودة على أرض الواقع وهى الكثافة السكانية بالمنطقة التي يقع بها المحل ونسبة التشغيل لمدة سنة على الأقل وكل ذلك ليس متوفرا بالعاصمة الإدارية مشيرا إلى أن مصطلح الإيجار الإلزامى ظهر مع طرح العاصمة الإدارية الجديدة ولم يكن مطروحا فى السابق فى المدن الجديدة.
نقلًا عن العدد الورقي…،
