قانوني يوضح الفرق بين دعوى صحة ونفاذ عقد البيع وصحة التوقيع

يتساءل الأشخاص المقبلون على شراء الأراضي والعقارات والملاك الحاليون، على طريقة تسجيل العقود بشكل قانوني لضمان كافة حقوقهم، ويبحثون عن الفرق بين العقود المقام عليها دعاوى صحة ونفاذ العقد أو إقامة دعوى صحة توقيع، وهل هناك فرق بينهم عن الذهاب للشهر العقاري للشروع في تسجيل العقد.

وقال المستشار محمد عبد السلام قاض سابق بالجنايات: إن دعوى صحة التوقيع هي دعوى تحفظية الهدف منها إثبات صحة توقيع البائع فقط على عقد البيع دون الحكم بصحة البيع، بمعنى أن البائع يقر بصحة توقيعه ولكنه قد ينازع في موضوع البيع وأنه لم يقصد هذا.

وأكد بأنها من الدعاوى المدنية والاختصاص لها بعد التعديل الجديد أمام المحكمة الجزئية بالنسبة للاختصاص المحلي يكون محل موطن المدعى عليه أو العقار وهي دعوى تحفظية الغرض منها فقط ثبوت توقيع البائع على عقد البيع، وتتعرض لظاهر العقد دون النواحي الموضوعية وهي لا تنقل الملكية.

وأوضح بأن دعوى صحة التوقيع ترفع بناء على طلب من المدعي ضد المدعى عليه بإثبات صحة توقيع المدعى عليه بتوقيع عقد او شرط او غيره فهى دعوى تنصرف الى توقيع المدعى عليه وليس لها اثبات او حجة إلا في إثبات أن التوقيع المذيل بالعقد هو توقيع المدعى عليه ولا تمس أصل الحق أو نقل الملكية في وجود ما يتعارض معها من عقد آخر مسجل او بيع نافذ على ذات المباع أو المكتوب والمدون بعريضة الدعوى المذكورة، فهي دعوى تحفظية لا تنصرف إلا في إثبات أن التوقيع المذكور منسوب للمدعى عليه ويطالب الحكم فيها بالمادة (45) من قانون الإثبات ونص المادة 45 إثبات أنه يجوز لمن بيده محرر غير رسمي أن يختصم من يشهد عليه هذا المحرر ليقر انه بخطه أو إمضائه أو بختمه أو بصمة إصبعه ولو كان الالتزام الوارد به غير مستحق الاداء وذلك يكون بدعوى أصلية بالإجراءات المعتادة.

وأشار "عبد السلام" بأن  دعوى الصحة والنفاذ: هي دعوى الهدف منها نقل الملكية الى المشترى في سجلات الشهر العقاري والمساحة أي إن الحكم يكون في الموضوع ذاته وتنتهي علاقة البائع بالعقار المبيع تماما فهي تقوم مقام التسجيل في الشهر العقاري، فالأسبقية بالتسجيل بمعنى لو أن البائع قام ببيع نفس العقار إلى شخصين الأول بتاريخ 1/1/2022 والثانى بتاريخ 1/1/2020 وقام الثاني بالتسجيل قبل الأول فالعقار يكون من حق الأسبق في التسجيل رغم ان العقد الاول سابق فى تاريخه على العقد الثانى تلك الدعوى هى من اهم قضايا القسم المدنى من القانون حيث انها اقوى واشد بكثير من دعوى صحة التوقيع المذكورة مسبقا وذلك لما لها من أهمية مطلقة في إثبات الحق والتصرف ونفاذ حق البيع فى حق البائع حيث إنها تعادل التوثيق والتسجيل العقاري بل في بعض الأحوال تكون اقوى من تسجيل الشهر العقاري.

وأكد بأن هذه الدعوى لها خطوات عديدة تسبق رفعها بالمحكمة وهى تقديم طلب للشهر العقارى وكشف تحديد مساحي يتم دفع مبلغ مالى عليه بهيئة المساحة التابع لها العقار أو الأرض أو الحق الوارد بها وتقوم لجنة من المساحة بالمعاينة والتحقق من صحة البيانات الواردة بالطلب المقدم من صاحب الشأن واعطاء راى وكشف مساحى ببيان هذه المساحة وموقعها وتاكيد صحة الطلب من عدمه وبعد ذلك يقوم مقدم الطلب بدفع قيمة مبلغ يسمى أمانة قضائية بالمحكمة وبعد دفع هذا المبلغ يتم رفع دعوى شهر عريضة ويعلن بها الخصوم وتعرض على المحكمة لإثبات هذه الدعوى والحكم بصحة العقد الوارد بها من عدمه وهى من أشد الدعاوى حساسية حيث انها تنصرف الى الحق الوارد بها والحكم بها يكون ناقل للملكية وذات حجة مطلقة في الإثبات لذلك يكون القضاء فيها دائم الحظر وإعلان جميع الخصوم إعلانات قانونية تقطع الدفع بعدم الإعلان والجهالة به.