ما هو التثمين العقاري؟ وكيف يؤثر على قرضك العقاري في الإمارات؟

إذا سبق لك التقدم للحصول على قرض سكني لدى إحدى البنوك الإماراتية، فربما صادفت في طريقك عبارة ’التثمين العقاري‘.

 تشترط معظم البنوك في الإمارات تثمين قيمة العقار قبل الموافقة على الرهن العقاري، ويُحدِدّ مبلغ التقييم مقدار الأموال التي يمكنك اقتراضها من البنك، لذا يُعَدّ خطوة ضرورية في إطار عملية الموافقة على القرض.

ما هو تثمين العقار؟
تقييم أو تثمين العقار هو ببساطة أداة لفهم القيمة العادلة للعقار الذي تنوي شراؤه. برغم ذلك، لا تأخذ هذه القيمة في الاعتبار السعر السوقي للعقار حصرًا لأن التثمين يراعي عدد من العوامل الأخرى.

وينظر ’المُثمن‘ العقاري بشكل أساسي إلى العقار باعتباره مشتري مُحتمل، لذا يُقيمّ المزايا والعيوب في العقار المعروض.

من بين العوامل الأخرى التي تؤثر على تقييم وحدتك العقارية:
- ما إذا كان عقار جديد، تحت الإنشاء، أو إعادة بيع
- نوع العقار - فيلا أو شقة
- حجم العقار - 2 غرفة نوم أو أستوديو
-  الموقع
- الأحداث القادمة - مثل إكسبو 2020
- الطابق - هل تتواجد الشقة في أدوار مرتفعة تطل على معالم هامة مثل قناة دبي أو برج خليفة.
- مخطط الشقة - التصميم الداخلي مثل وجود خزانة ملابس في غرفة النوم الرئيسية

كيف يؤثر تقييم العقار على قرضك؟
تُحدِدّ نسبة القرض إلى قيمة العقار (LTV) المبلغ الفعلي الذي يمكن للبنك أن يمنحك إياه مقابل ممتلكاتك العقارية. يُنظم البنك المركزي في الإمارات هذه النسبة من خلال وضع قواعد محددة تلتزم بها جميع البنوك والمؤسسات المالية التي تقدم قروضًا عقارية للمقيمين في الإمارات والمواطنين، وحتى غير المقيمين. تنطبق هذه اللوائح أيضًا على القروض المتوافقة مع الشريعة الإسلامية والتي تتواجد بكثافة في الإمارات.

يضع البنك المركزي الإماراتي الشروط التالية:
● مواطني الإمارات - يمكنهم الحصول على قرض بقيمة 80% من سعر العقارات المكتملة بشرط ألا تزيد قيمتها عن خمسة ملايين درهم. 

أما إذا زاد تقييم العقار عن هذا المبلغ، فإن نسبة LTV تنخفض إلى 70%، ثم تنخفض مرة أخرى إلى 65% إذا كنت بصدد شراء منزل ثاني أو عقار بغرض الاستثمار.
● المقيمون في الإمارات - بالنسبة للعقارات المكتملة التي تبلغ قيمتها خمسة ملايين درهم أو أقل، تبلغ نسبة القرض إلى قيمة العقار 75%. 

وعند رغبة المُقيم في شراء عقار تزيد قيمته عن هذا المبلغ، تنخفض النسبة إلى 65%، ثم تقل مرة أخرى إلى 60% من قيمة العقار عند شراء منزل ثاني أو عقار بغرض الاستثمار.
● بالنسبة للمشروعات غير المكتملة أو تحت الإنشاء، فإن نسبة LTV تظل ثابتة عند 50% بغض النظر ما إذا كان المقترض مقيمًا أو مواطنًا.

لماذا يختلف تقييم البنك عن القيمة السوقية للعقار؟
ربما تتفاجأ إذا علِمت أن قيمة العقار وفق تثمين البنك تختلف عن السعر السوقي. تعتبر تلك إحدى الشكاوى الشائعة حيث يفترض معظم المفترضين أن البنوك ستأخذ بالقيمة السوقية. حقيقة الأمر، فإن السعر السوقي هو في جوهره الثمن الذي يطلبه المطور العقاري أو الذي حدده وكيلك العقاري بناءً على معاييره الخاصة.

على النقيض من ذلك، يعتمد تقييم البنك على الثمن الذي سيحصل عليه عند بيع العقار إذا تعثرت في سداد أقساط الرهن العقاري. بعبارة أخرى، يجب أن يكون البنك قادرًا على استرداد مبلغ القرض بأكمله في حالة تعثر المُقترِض والحاجة إلى بيع العقار بشكل عاجل.

 برغم ذلك، فإن هذا التقييم يختلف من بنك لآخر، لذا يمكنك البحث عن شروط التثمين العقاري لدى البنوك الإماراتية الرائدة مثل بنك أبوظبي الأول، بنك دبي الإسلامي، بنك المشرق، مصرف عجمان، بنك رأس الخيمة، والعديد غيرها قبل اختيار المنتج المناسب.

يساعدك تثمين العقارات في فهم المبلغ الذي يمكنك الحصول عليه من خلال الرهن العقاري، وفي معظم الحالات يمكنك أن تطلب من الوكيل العقاري إعطائك فكرة تقريبية عن قيمة عقارك، وتقدم دائرة الأراضي والأملاك في دبي أيضًا خدمة تقييم العقارات مقابل رسوم معينة.