عقاريون يرسمون حزمة مقترحات لاشتراطات البناء ومنظومة إصدار التراخيص الجديدة.. وبدء تطبيقها تجريبيًا لمدة شهرين
حدد عدد من العقاريين بعض الملاحظات والاقتراحات حول آلية تطبيق الاشتراطات البنائية والتخطيطية ومنظومة إصدار التراخيص الجديدة.
وطالبوا بأن تحترم الحكومة تعاقداتها والمواقف القانونية لأصحاب الأراضي واستثناء الحالات الحاصلة على تراخيص وفقًا للاشتراطات السابقة، وإعادة النظر في إسناد استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية المعتمدة بدلًا من الجامعة توفيرًا للوقت.
الاشتراطات الجديدة للبناء
وأن تتضمن الاشتراطات الجديدة ما ينص على مراعاة التصميم المعماري والحضاري من حيث الشكل وتوحيد اللون واللاند سكيب، مع مراعاة أن يكون هناك دراسة للاحتياجات الخاصة بكل منطقة سواء سكنية أم تجارية أم طبية أم متعددة الاستخدامات، مؤكدًا أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي، التي سيتم سحبها، بشكل مادي أو عيني.
وبدأ تطبيق اشتراطات البناء الجديدة ومنظومة التراخيص مع مستهل مايو الجارى ، بشكل تجريبي لمدة شهرين في مدينة أو حي واحد في كل محافظة.
ومن المقرر فتح باب الحصول على رخصة بناء بكل الأحياء بعد شهرين من التجربة، و مدة استخراج الرخصة لن تستغرق أكثر من 60 يوما، وسيتم تقديم الملف للمركز التكنولوجي بالحي، ثم يوجه الملف بطريقة إسكان للجامعات، ثم لجنة الفحص ثم نقابة المهندسين ثم الهيئة الهندسية، ثم تقوم نقابة المهندسين بالتأكد من أن المهندس الاستشاري معتمد لديها وسيتم الاستعلام عن المقاول من اتحاد المقاولين.
الجامعات
كما أن الجامعات لها دور كبير في اعتماد الأوراق، والرخصة تصدر من مركز الوثائق المؤمنة، كما يتم إصدار خطاب للمرافق لتوصيل المرافق للعقار بناءً على الرخصة، وسيتم السماح باستكمال تراخيص الصادرة مسبقا شرط توفير جراج للسيارات وكود الجراجات أهم نقطة في إصدار الرخص الجديدة وسيتم تحديد مساحة الجراجات حسب مساحة الشقة.
وأن كل عقار مخالف سيوفر جراج خاص لقبول التصالح ولن يتم الموافقة على قبول التصالحات على مخالفات الجراجات وأن الشقة الـ100 متر لها سيارة واحدة في الجراج والـ150 سيارتين في الجراج، ولن يسمح بقبول طلبات التراخيص الجديدة إلا بعقد مشهر.
ولا تسري هذه الاشتراطات على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة «سكن كل المصريين- الإسكان البديل- الإسكان الاجتماعي، وغيرها»، كما لا تسري هذه الاشتراطات على الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أو أراضى القوات المسلحة، ولا على المحاور الرئيسية بالمدن التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص واعتمادها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وأخيرا، تسري هذه الضوابط والاشتراطات على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
تغيير النشاط
كما لا يسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية غير الاستخدام السكني، وعن الارتفاعات، يجب ألا يسمح بالإخلال بالضوابط المنظمة الصادرة من جهات الاختصاص للأنشطة المختلفة، وتحدد ارتفاعات المباني السكنية المطلة على الشوارع بحيث: «في حالة الشوارع أقل من 8 أمتار، يكون الحد الأقصى لارتفاع المبنى 10 أمتار، بما يعادل أرضي ودورين.
وفي حالة الشوارع من 8 - 12 مترا، الحد الأقصى للارتفاع 13 مترا، بما يعادل أرضي و3 أدوار، وفي حالة الشوارع أكبر من 12 مترا، يكون الحد الأقصى للارتفاع 16 مترا، بما يعادل أرضي و4 أدوار، على أن يكون الارتفاع الأقصى لسقف البدروم 1.2 متر من الصفر المعماري.
وفي حالة قطع الأراضي التي مساحتها حتى 175 مترا، يتم البناء بنسبة 100%، وبدون ردود، وما يزيد على 175 مترا، تكون نسبة البناء 70% كحد أقصى، مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبي «من جانب واحد على الأقل»، بما لا يقل عن 2.5 متر، على أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الارتفاق بضلع التماس بما لا يقل عن 2.5 متر.
كما أنه لا يقل عرض واجهة قطعة الأرض عن 8.5 متر، ويكون الحد الأقصى لمساحة قطعة الأرض للمبنى السكنى الواحد 4200 متر مربع، والحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع فيها للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط.
وأكد المهندس علي راغب الاستشارى الهندسي على أهمية عدم تطبيق هذه الاشتراطات على تقسيمات الأراضي القديمة، مع إمكانية تعويض أصحاب الأراضي ماديًا أو عن طريق استبدالها بأراضي أخرى، مشيرًا إلى أن استصدار التراخيص ليس دور الجامعة ويجب إعادة النظر في ذلك.
وقال الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «تطوير مصر» إنه "من الصعب أن تؤدي الجامعة هذا الدور لأنها تحتاج المزيد من الكوادر والأعداد، بالإضافة إلى أنه لايوجد وسائل متابعة كافية"، مطالبًا بأن تحترم الدولة تعاقداتها والمواقف القانونية لأصحاب الأراضي واستثناء الحالات الحاصلة على تراخيص وفقًا للاشتراطات السابقة.
المكاتب الاستشارية
ومن ناحية أخرى، اقترح المهندس هشام شكري رئيس المجلس المصرى لتصدير العقار أن يتم إعادة النظر في إسناد استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية المعتمدة بدلًا من الجامعة توفيرًا للوقت، مشيرًا إلى أنه سوف تنخفض أسعار الأراضي في بعض المناطق عقب تطبيق الارتفاعات بحد أقصي 4 أدوار فقط نتيجة انخفاض الطلب، لافتًا إلى أنه إذا لم يتم الحصول على تراخيص البناء خلال 60 يومًا يجب أن تعتبر موافقة ضمنية.
كما لفت المهندس وليد مختار العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير» إلى "أنه يجب تعريف المحاور والشوارع الرئيسية التي سيتم استثناءها من هذه الاشتراطات لعدم إهدار الثروة العقارية في بعض الأماكن المميزة"، مطالبًا مجلس النواب بأهمية تحديد الآليات المناسبة لإعادة تقييم هذه الاشتراطات عقب تطبيقها بشكل تجريبي.
فيما قال المهندس محمد هاني العسال العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «مصر إيطاليا العقارية» أنه يجب أن تتضمن الاشتراطات الجديدة ما ينص على مراعاة التصميم المعماري والحضاري من حيث الشكل وتوحيد اللون واللاند سكيب، مع مراعاة أن يكون هناك دراسة للاحتياجات الخاصة بكل منطقة سواء سكنية أم تجارية أم طبية أم متعددة الاستخدامات، مؤكدًا أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي، التي سيتم سحبها، بشكل مادي أو عيني.
وقال عمرو القاضي الخبير العقاري إنه يؤيد تطبيق فترة انتقالية لأنها تعد رسالة هامة للمستثمر المصري والأجنبي بأن الدولة تشجع الاستثمار، كما يجب استثناء التراخيص الصادرة سابقًا، مشددًا على حوكمة التنفيذ وليس استصدار التراخيص فقط وذلك للتصدي للبناء المخالف العشوائي.
وطالبوا بأن تحترم الحكومة تعاقداتها والمواقف القانونية لأصحاب الأراضي واستثناء الحالات الحاصلة على تراخيص وفقًا للاشتراطات السابقة، وإعادة النظر في إسناد استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية المعتمدة بدلًا من الجامعة توفيرًا للوقت.
الاشتراطات الجديدة للبناء
وأن تتضمن الاشتراطات الجديدة ما ينص على مراعاة التصميم المعماري والحضاري من حيث الشكل وتوحيد اللون واللاند سكيب، مع مراعاة أن يكون هناك دراسة للاحتياجات الخاصة بكل منطقة سواء سكنية أم تجارية أم طبية أم متعددة الاستخدامات، مؤكدًا أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي، التي سيتم سحبها، بشكل مادي أو عيني.
وبدأ تطبيق اشتراطات البناء الجديدة ومنظومة التراخيص مع مستهل مايو الجارى ، بشكل تجريبي لمدة شهرين في مدينة أو حي واحد في كل محافظة.
ومن المقرر فتح باب الحصول على رخصة بناء بكل الأحياء بعد شهرين من التجربة، و مدة استخراج الرخصة لن تستغرق أكثر من 60 يوما، وسيتم تقديم الملف للمركز التكنولوجي بالحي، ثم يوجه الملف بطريقة إسكان للجامعات، ثم لجنة الفحص ثم نقابة المهندسين ثم الهيئة الهندسية، ثم تقوم نقابة المهندسين بالتأكد من أن المهندس الاستشاري معتمد لديها وسيتم الاستعلام عن المقاول من اتحاد المقاولين.
الجامعات
كما أن الجامعات لها دور كبير في اعتماد الأوراق، والرخصة تصدر من مركز الوثائق المؤمنة، كما يتم إصدار خطاب للمرافق لتوصيل المرافق للعقار بناءً على الرخصة، وسيتم السماح باستكمال تراخيص الصادرة مسبقا شرط توفير جراج للسيارات وكود الجراجات أهم نقطة في إصدار الرخص الجديدة وسيتم تحديد مساحة الجراجات حسب مساحة الشقة.
وأن كل عقار مخالف سيوفر جراج خاص لقبول التصالح ولن يتم الموافقة على قبول التصالحات على مخالفات الجراجات وأن الشقة الـ100 متر لها سيارة واحدة في الجراج والـ150 سيارتين في الجراج، ولن يسمح بقبول طلبات التراخيص الجديدة إلا بعقد مشهر.
ولا تسري هذه الاشتراطات على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة «سكن كل المصريين- الإسكان البديل- الإسكان الاجتماعي، وغيرها»، كما لا تسري هذه الاشتراطات على الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، أو أراضى القوات المسلحة، ولا على المحاور الرئيسية بالمدن التي يصدر بها قرار من المحافظ المختص واعتمادها من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، وأخيرا، تسري هذه الضوابط والاشتراطات على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
تغيير النشاط
كما لا يسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية غير الاستخدام السكني، وعن الارتفاعات، يجب ألا يسمح بالإخلال بالضوابط المنظمة الصادرة من جهات الاختصاص للأنشطة المختلفة، وتحدد ارتفاعات المباني السكنية المطلة على الشوارع بحيث: «في حالة الشوارع أقل من 8 أمتار، يكون الحد الأقصى لارتفاع المبنى 10 أمتار، بما يعادل أرضي ودورين.
وفي حالة الشوارع من 8 - 12 مترا، الحد الأقصى للارتفاع 13 مترا، بما يعادل أرضي و3 أدوار، وفي حالة الشوارع أكبر من 12 مترا، يكون الحد الأقصى للارتفاع 16 مترا، بما يعادل أرضي و4 أدوار، على أن يكون الارتفاع الأقصى لسقف البدروم 1.2 متر من الصفر المعماري.
وفي حالة قطع الأراضي التي مساحتها حتى 175 مترا، يتم البناء بنسبة 100%، وبدون ردود، وما يزيد على 175 مترا، تكون نسبة البناء 70% كحد أقصى، مع الالتزام بحقوق الارتفاق بمسافات الارتداد الجانبي «من جانب واحد على الأقل»، بما لا يقل عن 2.5 متر، على أن تحمل قطعة الأرض الملاصقة حق الارتفاق بضلع التماس بما لا يقل عن 2.5 متر.
كما أنه لا يقل عرض واجهة قطعة الأرض عن 8.5 متر، ويكون الحد الأقصى لمساحة قطعة الأرض للمبنى السكنى الواحد 4200 متر مربع، والحد الأدنى لمساحة قطعة الأرض للخدمات المجتمعية العامة والخاصة يتم الرجوع فيها للضوابط والاشتراطات المنظمة لكل نشاط.
وأكد المهندس علي راغب الاستشارى الهندسي على أهمية عدم تطبيق هذه الاشتراطات على تقسيمات الأراضي القديمة، مع إمكانية تعويض أصحاب الأراضي ماديًا أو عن طريق استبدالها بأراضي أخرى، مشيرًا إلى أن استصدار التراخيص ليس دور الجامعة ويجب إعادة النظر في ذلك.
وقال الدكتور أحمد شلبي، العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «تطوير مصر» إنه "من الصعب أن تؤدي الجامعة هذا الدور لأنها تحتاج المزيد من الكوادر والأعداد، بالإضافة إلى أنه لايوجد وسائل متابعة كافية"، مطالبًا بأن تحترم الدولة تعاقداتها والمواقف القانونية لأصحاب الأراضي واستثناء الحالات الحاصلة على تراخيص وفقًا للاشتراطات السابقة.
المكاتب الاستشارية
ومن ناحية أخرى، اقترح المهندس هشام شكري رئيس المجلس المصرى لتصدير العقار أن يتم إعادة النظر في إسناد استصدار تراخيص البناء من المكاتب الاستشارية المعتمدة بدلًا من الجامعة توفيرًا للوقت، مشيرًا إلى أنه سوف تنخفض أسعار الأراضي في بعض المناطق عقب تطبيق الارتفاعات بحد أقصي 4 أدوار فقط نتيجة انخفاض الطلب، لافتًا إلى أنه إذا لم يتم الحصول على تراخيص البناء خلال 60 يومًا يجب أن تعتبر موافقة ضمنية.
كما لفت المهندس وليد مختار العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «إيوان للتطوير» إلى "أنه يجب تعريف المحاور والشوارع الرئيسية التي سيتم استثناءها من هذه الاشتراطات لعدم إهدار الثروة العقارية في بعض الأماكن المميزة"، مطالبًا مجلس النواب بأهمية تحديد الآليات المناسبة لإعادة تقييم هذه الاشتراطات عقب تطبيقها بشكل تجريبي.
فيما قال المهندس محمد هاني العسال العضو المنتدب والرئيس التنفيذي لـ «مصر إيطاليا العقارية» أنه يجب أن تتضمن الاشتراطات الجديدة ما ينص على مراعاة التصميم المعماري والحضاري من حيث الشكل وتوحيد اللون واللاند سكيب، مع مراعاة أن يكون هناك دراسة للاحتياجات الخاصة بكل منطقة سواء سكنية أم تجارية أم طبية أم متعددة الاستخدامات، مؤكدًا أنه يجب تعويض أصحاب الأراضي، التي سيتم سحبها، بشكل مادي أو عيني.
وقال عمرو القاضي الخبير العقاري إنه يؤيد تطبيق فترة انتقالية لأنها تعد رسالة هامة للمستثمر المصري والأجنبي بأن الدولة تشجع الاستثمار، كما يجب استثناء التراخيص الصادرة سابقًا، مشددًا على حوكمة التنفيذ وليس استصدار التراخيص فقط وذلك للتصدي للبناء المخالف العشوائي.
