تعديلات الشهر العقاري في عيون فقهاء: لا تخالف الدستور.. تثير أزمة في المناطق غير مستقرة الملكية.. وتؤثر على النشاط العمراني
حالة من البلبلة أثارتها التعديلات
الجديدة على قانون الشهر العقاري، بعد إضافة المادة 35 مكرر، والتي حظرت على
الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي
إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد، وأمهل القانون أصحاب
الحقوق لتوفيق أوضاعهم، ويبدأ التنفيذ من مارس المقبل.
شروط وقواعد
من جانبه، قال جمال جبريل أستاذ القانون الدستوري: إن التعديلات الجديدة على قانون التسجيل العقاري دستورية مائة في المائة، ولا تحتوي على أي عوار دستوري، مشيرًا إلى أن القانون المدني لسنة 1947 نص على أنه لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل العقاري، ولكن التعديلات الجديدة تضمنت فقط شروط وقواعد لضمان تنفيذها.
وأضاف جبريل، أن الظروف الاقتصادية العصيبة التي يمر بها المصريين وقصر فترة السماح المحددة ببدء تفعيل القانون في 6 مارس القادم، السبب الرئيسي في موجة الجدل المثارة حول التعديلات.
وتابع: إنه بموجب هذا التعديل التشريعي سیتم منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار إلا المسجل منها، موضحا أن 5% فقط هي النسبة المسجلة رسميا من العقارات حتى الآن، وبالتالي فإن نسبة الـ 95 % غير المسجلة لن تتمكن من توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار بصورة رسمية.
المادة 35 مكرر
وفي نفس السياق، قال طارق نجيدة الفقيه الدستوري: إن تعديلات الشهر العقاري قانون إجرائي واحتواءه على عوار دستوري عارٍ تماما من الصحة، حيث أن التعديلات لم تضع أحكام للملكية أو قيد الملكية.
وأوضح، أن المادة 35 مكرر من القانون هي المسببة لتلك البلبلة وحالة الرهبة والخوف، تخص تيسير تسجيل الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ العقود، بمعني أنه في حالة وجود منازعة بين البائع والمشتري وتصدر المحكمة حكما، تنظم تلك المادة كيفية تسجيل الحكم، وليس لها علاقة بالتسجيل العقاري للمنازل.
وأكد على أن الفقرة الأخيرة من المادة ألزمت المرافق بعدم التعامل مع صاحب العقار إلا إذا كان معه عقد مسجل، تلك الفقرة ستؤدي إلى تجميد النشاط العقاري في مصر، بما سيترتب عليه توقف لعملية التطوير العقاري وسيؤثر على نشاط الاستثمار العقاري بصفة عامة، سيؤثر على الجهات التي تؤدي خدمات المرفقية لأن نشاطها سيقتصر على العقارات المسجلة بما سيؤدي إلى تقليص نشاطها، فباتت تلك الفقرة غاية في الخطورة.
تجميد النشاط العقاري
وأوضح نجيدة، أن تجميد النشاط العقاري ناتج عن أن مصر لديها تقريبا 10% فقط من الثروة العقارية مسجلة و90% وربما أكثر غير مسجلة، وبالتالي هذا الجزء غير المسجل بالكامل لن يستطيع التسجيل لأن إذا كان هناك عدد منهم متقاعس فهو نسبة قليلة جدا، أما النسبة الأكبر فهي لم تسجل لأسباب تتعلق بعدم وجود أصل ملكية خاصة في القرى والنجوع مساحات هائلة أغلبها موروثة، وحتى في المدن مثل القاهرة والإسكندرية هناك امتداد عمراني كبير القانون يسميها مناطق غير مستقرة الملكية.
وأكد أنه بتلك التعديلات الجديدة لن يتم الاعتراف بتلك النسبة، ولم يسمح لها بإدخال المرافق أو توكيلات بيع وشراء، وبالتالي تم وقف الاقتصاد العقاري وتجميده تماما، الذي يملك الآن أرض أو عمارة لن يتم بيعها ما يترتب عليه نقص في السيولة المالية وبالتالي لن يتم شراء وحدات، وأقترح الفقيه الدستوري أن يتم مدة مهلة تنفيذ هذا القانون حتى يبدأ المواطنون في تحضير الأموال اللازمة للتسجيل.
شروط وقواعد
من جانبه، قال جمال جبريل أستاذ القانون الدستوري: إن التعديلات الجديدة على قانون التسجيل العقاري دستورية مائة في المائة، ولا تحتوي على أي عوار دستوري، مشيرًا إلى أن القانون المدني لسنة 1947 نص على أنه لا تنتقل ملكية العقار إلا بالتسجيل العقاري، ولكن التعديلات الجديدة تضمنت فقط شروط وقواعد لضمان تنفيذها.
وأضاف جبريل، أن الظروف الاقتصادية العصيبة التي يمر بها المصريين وقصر فترة السماح المحددة ببدء تفعيل القانون في 6 مارس القادم، السبب الرئيسي في موجة الجدل المثارة حول التعديلات.
وتابع: إنه بموجب هذا التعديل التشريعي سیتم منع توصيل ونقل المرافق العامة لأي عقار إلا المسجل منها، موضحا أن 5% فقط هي النسبة المسجلة رسميا من العقارات حتى الآن، وبالتالي فإن نسبة الـ 95 % غير المسجلة لن تتمكن من توصيل ونقل المرافق العامة إلا بعد تسجيل العقار بصورة رسمية.
المادة 35 مكرر
وفي نفس السياق، قال طارق نجيدة الفقيه الدستوري: إن تعديلات الشهر العقاري قانون إجرائي واحتواءه على عوار دستوري عارٍ تماما من الصحة، حيث أن التعديلات لم تضع أحكام للملكية أو قيد الملكية.
وأوضح، أن المادة 35 مكرر من القانون هي المسببة لتلك البلبلة وحالة الرهبة والخوف، تخص تيسير تسجيل الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ العقود، بمعني أنه في حالة وجود منازعة بين البائع والمشتري وتصدر المحكمة حكما، تنظم تلك المادة كيفية تسجيل الحكم، وليس لها علاقة بالتسجيل العقاري للمنازل.
وأكد على أن الفقرة الأخيرة من المادة ألزمت المرافق بعدم التعامل مع صاحب العقار إلا إذا كان معه عقد مسجل، تلك الفقرة ستؤدي إلى تجميد النشاط العقاري في مصر، بما سيترتب عليه توقف لعملية التطوير العقاري وسيؤثر على نشاط الاستثمار العقاري بصفة عامة، سيؤثر على الجهات التي تؤدي خدمات المرفقية لأن نشاطها سيقتصر على العقارات المسجلة بما سيؤدي إلى تقليص نشاطها، فباتت تلك الفقرة غاية في الخطورة.
تجميد النشاط العقاري
وأوضح نجيدة، أن تجميد النشاط العقاري ناتج عن أن مصر لديها تقريبا 10% فقط من الثروة العقارية مسجلة و90% وربما أكثر غير مسجلة، وبالتالي هذا الجزء غير المسجل بالكامل لن يستطيع التسجيل لأن إذا كان هناك عدد منهم متقاعس فهو نسبة قليلة جدا، أما النسبة الأكبر فهي لم تسجل لأسباب تتعلق بعدم وجود أصل ملكية خاصة في القرى والنجوع مساحات هائلة أغلبها موروثة، وحتى في المدن مثل القاهرة والإسكندرية هناك امتداد عمراني كبير القانون يسميها مناطق غير مستقرة الملكية.
وأكد أنه بتلك التعديلات الجديدة لن يتم الاعتراف بتلك النسبة، ولم يسمح لها بإدخال المرافق أو توكيلات بيع وشراء، وبالتالي تم وقف الاقتصاد العقاري وتجميده تماما، الذي يملك الآن أرض أو عمارة لن يتم بيعها ما يترتب عليه نقص في السيولة المالية وبالتالي لن يتم شراء وحدات، وأقترح الفقيه الدستوري أن يتم مدة مهلة تنفيذ هذا القانون حتى يبدأ المواطنون في تحضير الأموال اللازمة للتسجيل.
