"الشهر العقاري": عقد البيع الابتدائي لا ينقل الملكية دون تسجيله

تداولت عدد من صفحات التواصل الاجتماعي حكم محكمة النقض في الطعن رقم٦٨٠ لسنة ٦٤ قضائية، والذي أقر مبدأ قانوني بأنه يترتب على عقد البيع، ولو لم يكن مشهرا، انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري- ما دام المبيع شيئا معينا بالذات- ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك، كما تنقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه.

وأثار حكم محكمة النقض جدلا واسعا بين المواطنين المتعاملين بالعقود الابتدائية ومدى صحة نقل الملكية عن طريق عقود البيع الابتدائية. 

وقال  الدكتور أشرف فليفل المتحدث الرسمي لنادي أعضاء الشهر العقاري، إن ما يتم الترويج إليه مؤخراً عن حكم محكمة النقض الشهير رقم ٦٨٠ لسنة ٦٤ قضائية هي مغالطات مخادعة ومخالفة لما ورد بالقانون، و منها أن: "عقد البيع الابتدائي ينقل الملكية الكاملة للعقار حتى لو لم يسجل" وما يروج له البعض من أن" مصلحة الشهر العقاري لا يحق لها رفض عقد البيع الابتدائي وأنه يعتبر سند ملكية" .

وأكد لـ" فيتو"  أنه ما زالت محكمة النقض لا تعترف بعقد بيع العقار الابتدائي في مواجهة الغير ما لم يسجل في الشهر العقاري، وذلك  كقاعدة عامة.

وتابع: أما الذي استثناه حكم النقض المشار إليه ما هو إلا تقرير أحقية مالك العقار بعقد ابتدائي غير مسجل في المطالبة ببعض الحقوق المتصلة بالمنفعة والاستغلال والتصرف فقط دون النقل، موضحا أنه ما زال عقد ملكية العقار الذي لم يسجل في الشهر العقاري أو السجل العيني غير ناقل للملكية في مواجهة الغير، إذ هو حجة فقط بين طرفيه.

وأشار إلى ما ورد بالفقرة الأخيرة بالمادة ٣٥ مكرر المضافة للقانون ١١٤ لسنة ١٩٤٦،  فقد حظرت على الشركات والجهات والوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد، وبالتالي فالقانون لم يعترف بعقد البيع كسند للملكية في حالة التعامل مع جهات الدولة وليست مصلحة الشهر العقاري التي لم تعترف به، وأصبح العقد المسجل الصادر عن مصلحة الشهر العقارى هو سند الملكية الوحيد المعترف به.

وتنص المادة 9 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 على: جميع التصرفات التي من شأنها إنشاء حق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله أو تغييره أو زواله وكذلك الأحكام النهائية المثبتة لشيء من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل في هذه التصرفات، الوقف والوصية، ويترتب على عدم التسجيل أن الحقوق المشار إليها لا تنشأ ولا تنتقل ولا تتغير ولا تزول لا بين ذوي الشأن ولا بالنسبة إلى غيرهم. ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الأثر سوى الالتزامات الشخصية بين ذوي الشأن".

وتنص المادة 10 من ذات القانون على: "جميع التصرفات والأحكام النهائية المقررة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية يجب كذلك تسجيلها ويترتب على عدم التسجيل أن هذه الحقوق لا تكون حجة على الغير، ويسرى هذا الحكم علي القسمة ولو كان محلها أموالا موروثة.