خبير قانوني: استحالة تطبيق تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد لهذه الأسباب
قانون الشهر العقاري الجديد.. علق الخبير القانوني عصام أبو العلا المحامي بالنقض على بيان وزارة العدل الذي جاء فيه "أن الغرض من استحداث المادة 35 هو تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية بعد أن تم حسمها قضاء؛ حلاً لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية"، باستحالة تطبيق تعديلات قانون الشهر العقاري.
الشهر العقاري
قال الخبير القانوني، إن وظيفة المشرع في المجتمع هي بحث المشكلات التي تواجه أفراده وإيجاد الحلول لها بإجراءات تتسم بإمكانية اتباعها والسير على هداها وصولاً إلى تحقيق الغاية منها، ولا تقتصر مهمة المشرع فقط على إيجاد المشكلة ووضع يده عليها فقط بل ينبغي له أن يجد لها حلاً بإجراءات يقننها.
قانون الشهر العقاري الجديد
وأضاف "أبو العلا" إنه ما يثار حالياً حول تعديل الماده 35 من قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 186 لسنة 2020 من إضافة فقرة عدم تعامل شركات المياه والكهرباء والغاز إلا مع أصحاب العقود المسجلة، وإضاف فقرة أخرى لم تأتي حقاً بجديد ويعلم ذلك كل المشتغلين بالقانون والتي تتعلق بالأحكام النهائية التي تصدر في موضوع دعوى يترتب عليها تقرير أو ترتيب حق عيني أصلي على عقار فهذا التعديل لم يأت بجديد فالدعاوى عن الحقوق العينية الأصلية على العقارات هي دعاوى الصحة والنفاذ ودعاوى تثبيت الملكية، وكلا من الدعويين ينبغي أصلاً على المدعي أن يقوم بشهر صحيفة دعواه، وإن كان هناك رأي يرى أنه ليس شرطاً شهر صحيفة دعوى تثبيت الملكية قبل رفع الدعوى إلا أن العمل جرى على التقدم أولاً بطلب للشهر العقاري بغية استخراج كشف تحديد مساحي ثم إجراء المعاينة اللازمة وينبغي أن يكون العقار إن كان عبارة عن مبنى أن يكون مرخصاً وأن تكون الإنشاءات قد تمت طبقاً للتراخيص ولا يوجد بها ثمة مخالفة فيها ثم يأتي دور هيئة المساحة للمعاينة وتحرير كشف التحديد المساحي وصولاً الى قبول الشهر، والمحكمة التى تعرض عليها الدعوى تقوم ببحث الملكية فى كلتا الدعويين، وفى دعوى الصحة والنفاذ لا بد وأن يكون هناك عقد مسجل حتى ولو كان للمشترى منذ إجيال سابقة والمقصود هنا هو أول من قام بالتسجيل ثم تسلسل الملكية وصولاً الى المالك الاول الذى رآه الشهر العقارى أو بعبارة أكثر دقة المالك الأول الذى لديه عقد مسجل وبعد بحث القاضي للملكية يصدر حكمه بالصحة والنفاذ، وهنا أمرين الأول أن هناك بالفعل رقم شهر بالشهر العقارى ناتج عن شهر الصحيفة، والثانى أن كل من حصل على حكم بالصحة والنفاذ من البديهى أنه سوف يبادر إلى تسجيل الحكم لأن المصروفات والنفقات قد تم بالفعل انفاقها وصرفها.
تعديلات قانون الشهر العقاري
وتابع الخبير القانوني، أما عن دعوى تثبيت الملكية فالقاضي أيضاً عليه أن يبحث الملكية من عدة نواحى أو حسبما يراه محققاً للدعوى سواء بمباشرة البحث بنفسه باعتباره الخبير الأعلى أو بإحالة الدعوى الى خبير يقوم بإيداع تقريره بعد المعاينة والمستندات التي تؤيد طلبات المدعي من أنه يضع يده على العين لمدة تبلغ خمسة عشرة عاماً في هدوء واستقرار واستمرار وهذا النوع من الدعاوى هو بالطبع قليل للغاية ومن ثم نخلص مما سبق الى أن المشرع لم يضف جديداً فى تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد، وإنما أضاف تضييقا على الغالبية العظمى من الملاك ولم يوجِد لهم حل بفرض إجراءات قانونية تتفق مع الواقع.
وأكد الخبير القانوني، أن الواقع دائما هو الذي يصنع القانون فلولا تبوير الأرض الزراعية ما تصدى المشرع لهذه الجريمة بإدخال مواد عقابية، ولولا رغبة الأفراد للتكاتف لتكوين شركة ما أقر المشرع فى قانون التجاره مواد قانونية يضع من خلالها الإطار الذي يسمح بتكوينها وفقاً للإجراءات القانونية.
وأشار "أبو العلا" إلى إن كان الواقع قد أفرز أمراً لا يعد جديداً وهو العقود الابتدائية التى لا يبادر أصحابها الى التسجيل وذلك لسبب واضح أنه لا يوجد أصل عقد مسجل للمالك الأول ولعل هذا يبرز فى المثال التالى وهي حالة من اشترى شقه في عقار مكون من أكثر من ثلاثين وحده مقام علي قطعة أرض مساحتها 400 م ولم تسجل ومالك هذه الارض كان قد اشتراها من بائع له هو أيضاً لم يسجل والاخير اشتراها من تاجر أراضى أمتلك مساحه قدرها فدان وكان هذا الفدان جزء من أملاك سابقة للمالك الأول بموجب حجة أرض زراعية عن مساحة قدرها مائتى فدان وكان هذا المشترى الأخير "صاحب الشقة" مطلوب منه أن يصل الى المالك الأول وحجة الأرض ثم من تبعه من مشترين حتى وصول الشقة اليه وهو أمر ليس فقط صعباً بل هو مستحيل.
صحة التوقيع
وأضاف الخبير القانوني، أن المشرع عليه أن يتدخل وطالما أن العقود الابتدائية هى الأمر الواقع فعليه أن ينشئ بالشهر العقارى دفتراً لا يتعلق بالحقوق العينية بل بالحقوق الشخصية كالأحكام الصادره فى دعاوى صحة التوقيع دون أن تكون هناك ثمة مسئولية على الشهر العقارى، وعلى كل صاحب عقار إما أن يحضر معه البائع له، أو أن يكون لديه حكم بصحة توقيع البائع على العقد ويتم قيد هذا العقد بدفتر القيد الشخصى ويحصل على رقم القيد ثم تتوالى بعد ذلك مستقبلا البيوع عن طريق هذا الدفتر دون غيره ويطبق ذلك القانون بأثر لاحق وليس بأثر رجعى على ما تم طيلة عشرات السنوات السابقة.
وتابع "أبو العلا"، إنه قد ينال من هذا الرأى أن البعض سوف يدعى أن هذا النوع من التسجيل قد تكون له آثار سلبية وتضيع معها حقوق الغير وهو قول مردود بأن الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ العقود وبتثبيت الملكية قابله للطعن عليها من أطرافها ولا يعتد بها فى مواجهة الغير شأنها شأن دعاوى وأحكام صحة التوقيع فى هذا الشق الإجرائى، ومن ثم فإن كل من له حق على عقار سواء تم تسجيله أو لم يتم تسجيله قابل للطعن عليه متى توافرت مبررات الطعن .
وزارة العدل
وكانت وزارة العدل أصدرت بيانا بشأن تطبيق المادة 35 مكرراً المضافة لقانون الشهر العقاري رقم 114لسنة 1946.
مصلحة الشهر العقاري
وأكدت وزارة العدل أن الغرض من استحداث المادة 35 هو تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية بعد أن تم حسمها قضاء؛ حلاً لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية.
يأتي ذلك بمناسبة قرب العمل بأحكام القانون رقم 186 لسنة 2020 الذي أضاف مادة جديدة برقم 35 مكرراً إلى قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946.
وتابع البيان أنه نفاذاً للقانون الأخير أصدر المستشار عمر مروان وزير العدل القرار رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري والذي نص على تقديم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله ، أو تقريره ، أو تغييره ، أو زواله والتي فصلت في موضوع النزاع دون الأحكام التي انتهت فيها الخصومة بناءً على إقرار بأصل الحق أو التسليم بالطلبات أو الموثقة للصلح بين أطرافها إلى المكتب المختص متضمنة الحكم وما يفيد نهائيته وبيانات العقار محله والحقوق العينية المقررة عليه وبيانات التكليف وشهادة سلبية من الجهة المختصة بعدم وجود مخالفات على العقار.
ويُعطى الطلب رقما وقتياً، وينشر المكتب على نفقة الطالب إعلانًا في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار لدعوة من لديه اعتراض على تسجيل الحكم لتقديم اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر، ويفصل في الاعتراض خلال سبعة أيام بقرار نهائي مسبب ، فإذا انقضى الموعد المذكور دون اعتراض من ذوي الشأن أو رفضت الاعتراضات تحول الرقم الوقتي المعطى إلى رقم نهائي.
دعاوى صحة ونفاذ
أما إذا تقرر قبول الاعتراض يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص لإلغاء الرقم الوقتي.
وإذ تنص المادة 35 مكرراً من القانون المشار إليه على الأحكام النهائية المتعلقة بالحقوق العينية العقارية كتلك الصادرة في دعاوى صحة ونفاذ التصرفات كعقود " البيع، الهبة، المقايضة" ودعاوى كسب الملكية كالشفعة وتثبيت الملكية ".
دعوى صحة التوقيع
وأشارت وزارة العدل إلى أن الحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع يخرج بطبيعته عن نطاق الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية موضوع المادة المستحدثة، ومن ثم فلا صلة للأحكام الصادرة فيها بالإجراءات المتبعة للتسجيل في الشهر العقاري.
ونفت وزارة العدل ما أشيع حول إلغاء دعوى صحة التوقيع موضحة أن دعوى صحة التوقيع ما هي إلا دعوى تحفظية الغرض منها الحصول على حكم يضمن لرافعها عدم منازعة خصمه في صحة توقيعه على المحرر المثبت للتصرف ولا يتعرض الحكم الصادر فيها لبحث الملكية ولا لموضوع التصرف من حيث صحته وبطلانه.
قانون الشهر العقاري
وجدير بالذكر أن المادة 35 مكرراً قد حظرت على الشركات والجهات و الوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد.
وأمهل القانون أصحاب الحقوق لتوفيق أوضاعهم فأرجأ سريان القانون إلى ما بعد ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره، وينتهي ذلك الأجل بحلول يوم 6 مارس المقبل.
وتناشد وزارة العدل المواطنين تسجيل عقاراتهم لاستقرار ملكياتهم وتقليل حجم المنازعات القضائية بشأنها، وتحقيقاً لزيادة الاستثمارات العقارية، ورفع القيمة السوقية لتلك العقارات.
الشهر العقاري
قال الخبير القانوني، إن وظيفة المشرع في المجتمع هي بحث المشكلات التي تواجه أفراده وإيجاد الحلول لها بإجراءات تتسم بإمكانية اتباعها والسير على هداها وصولاً إلى تحقيق الغاية منها، ولا تقتصر مهمة المشرع فقط على إيجاد المشكلة ووضع يده عليها فقط بل ينبغي له أن يجد لها حلاً بإجراءات يقننها.
قانون الشهر العقاري الجديد
وأضاف "أبو العلا" إنه ما يثار حالياً حول تعديل الماده 35 من قانون الشهر العقاري بالقانون رقم 186 لسنة 2020 من إضافة فقرة عدم تعامل شركات المياه والكهرباء والغاز إلا مع أصحاب العقود المسجلة، وإضاف فقرة أخرى لم تأتي حقاً بجديد ويعلم ذلك كل المشتغلين بالقانون والتي تتعلق بالأحكام النهائية التي تصدر في موضوع دعوى يترتب عليها تقرير أو ترتيب حق عيني أصلي على عقار فهذا التعديل لم يأت بجديد فالدعاوى عن الحقوق العينية الأصلية على العقارات هي دعاوى الصحة والنفاذ ودعاوى تثبيت الملكية، وكلا من الدعويين ينبغي أصلاً على المدعي أن يقوم بشهر صحيفة دعواه، وإن كان هناك رأي يرى أنه ليس شرطاً شهر صحيفة دعوى تثبيت الملكية قبل رفع الدعوى إلا أن العمل جرى على التقدم أولاً بطلب للشهر العقاري بغية استخراج كشف تحديد مساحي ثم إجراء المعاينة اللازمة وينبغي أن يكون العقار إن كان عبارة عن مبنى أن يكون مرخصاً وأن تكون الإنشاءات قد تمت طبقاً للتراخيص ولا يوجد بها ثمة مخالفة فيها ثم يأتي دور هيئة المساحة للمعاينة وتحرير كشف التحديد المساحي وصولاً الى قبول الشهر، والمحكمة التى تعرض عليها الدعوى تقوم ببحث الملكية فى كلتا الدعويين، وفى دعوى الصحة والنفاذ لا بد وأن يكون هناك عقد مسجل حتى ولو كان للمشترى منذ إجيال سابقة والمقصود هنا هو أول من قام بالتسجيل ثم تسلسل الملكية وصولاً الى المالك الاول الذى رآه الشهر العقارى أو بعبارة أكثر دقة المالك الأول الذى لديه عقد مسجل وبعد بحث القاضي للملكية يصدر حكمه بالصحة والنفاذ، وهنا أمرين الأول أن هناك بالفعل رقم شهر بالشهر العقارى ناتج عن شهر الصحيفة، والثانى أن كل من حصل على حكم بالصحة والنفاذ من البديهى أنه سوف يبادر إلى تسجيل الحكم لأن المصروفات والنفقات قد تم بالفعل انفاقها وصرفها.
تعديلات قانون الشهر العقاري
وتابع الخبير القانوني، أما عن دعوى تثبيت الملكية فالقاضي أيضاً عليه أن يبحث الملكية من عدة نواحى أو حسبما يراه محققاً للدعوى سواء بمباشرة البحث بنفسه باعتباره الخبير الأعلى أو بإحالة الدعوى الى خبير يقوم بإيداع تقريره بعد المعاينة والمستندات التي تؤيد طلبات المدعي من أنه يضع يده على العين لمدة تبلغ خمسة عشرة عاماً في هدوء واستقرار واستمرار وهذا النوع من الدعاوى هو بالطبع قليل للغاية ومن ثم نخلص مما سبق الى أن المشرع لم يضف جديداً فى تعديلات قانون الشهر العقاري الجديد، وإنما أضاف تضييقا على الغالبية العظمى من الملاك ولم يوجِد لهم حل بفرض إجراءات قانونية تتفق مع الواقع.
وأكد الخبير القانوني، أن الواقع دائما هو الذي يصنع القانون فلولا تبوير الأرض الزراعية ما تصدى المشرع لهذه الجريمة بإدخال مواد عقابية، ولولا رغبة الأفراد للتكاتف لتكوين شركة ما أقر المشرع فى قانون التجاره مواد قانونية يضع من خلالها الإطار الذي يسمح بتكوينها وفقاً للإجراءات القانونية.
وأشار "أبو العلا" إلى إن كان الواقع قد أفرز أمراً لا يعد جديداً وهو العقود الابتدائية التى لا يبادر أصحابها الى التسجيل وذلك لسبب واضح أنه لا يوجد أصل عقد مسجل للمالك الأول ولعل هذا يبرز فى المثال التالى وهي حالة من اشترى شقه في عقار مكون من أكثر من ثلاثين وحده مقام علي قطعة أرض مساحتها 400 م ولم تسجل ومالك هذه الارض كان قد اشتراها من بائع له هو أيضاً لم يسجل والاخير اشتراها من تاجر أراضى أمتلك مساحه قدرها فدان وكان هذا الفدان جزء من أملاك سابقة للمالك الأول بموجب حجة أرض زراعية عن مساحة قدرها مائتى فدان وكان هذا المشترى الأخير "صاحب الشقة" مطلوب منه أن يصل الى المالك الأول وحجة الأرض ثم من تبعه من مشترين حتى وصول الشقة اليه وهو أمر ليس فقط صعباً بل هو مستحيل.
صحة التوقيع
وأضاف الخبير القانوني، أن المشرع عليه أن يتدخل وطالما أن العقود الابتدائية هى الأمر الواقع فعليه أن ينشئ بالشهر العقارى دفتراً لا يتعلق بالحقوق العينية بل بالحقوق الشخصية كالأحكام الصادره فى دعاوى صحة التوقيع دون أن تكون هناك ثمة مسئولية على الشهر العقارى، وعلى كل صاحب عقار إما أن يحضر معه البائع له، أو أن يكون لديه حكم بصحة توقيع البائع على العقد ويتم قيد هذا العقد بدفتر القيد الشخصى ويحصل على رقم القيد ثم تتوالى بعد ذلك مستقبلا البيوع عن طريق هذا الدفتر دون غيره ويطبق ذلك القانون بأثر لاحق وليس بأثر رجعى على ما تم طيلة عشرات السنوات السابقة.
وتابع "أبو العلا"، إنه قد ينال من هذا الرأى أن البعض سوف يدعى أن هذا النوع من التسجيل قد تكون له آثار سلبية وتضيع معها حقوق الغير وهو قول مردود بأن الأحكام الصادرة بصحة ونفاذ العقود وبتثبيت الملكية قابله للطعن عليها من أطرافها ولا يعتد بها فى مواجهة الغير شأنها شأن دعاوى وأحكام صحة التوقيع فى هذا الشق الإجرائى، ومن ثم فإن كل من له حق على عقار سواء تم تسجيله أو لم يتم تسجيله قابل للطعن عليه متى توافرت مبررات الطعن .
وزارة العدل
وكانت وزارة العدل أصدرت بيانا بشأن تطبيق المادة 35 مكرراً المضافة لقانون الشهر العقاري رقم 114لسنة 1946.
مصلحة الشهر العقاري
وأكدت وزارة العدل أن الغرض من استحداث المادة 35 هو تبسيط إجراءات التسجيل واختصار دورتها لحث المواطنين على إثبات ملكياتهم العقارية بعد أن تم حسمها قضاء؛ حلاً لمشكلة إعادة بحث تسلسل ملكية العقار أمام مصلحة الشهر العقاري بعد الفصل في تلك المسألة بموجب أحكام قضائية نهائية.
يأتي ذلك بمناسبة قرب العمل بأحكام القانون رقم 186 لسنة 2020 الذي أضاف مادة جديدة برقم 35 مكرراً إلى قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946.
وتابع البيان أنه نفاذاً للقانون الأخير أصدر المستشار عمر مروان وزير العدل القرار رقم 9310 لسنة 2020 بتعديل بعض أحكام اللائحة التنفيذية لقانون الشهر العقاري والذي نص على تقديم طلبات تسجيل الأحكام المثبتة لحق من الحقوق العينية العقارية الأصلية أو نقله ، أو تقريره ، أو تغييره ، أو زواله والتي فصلت في موضوع النزاع دون الأحكام التي انتهت فيها الخصومة بناءً على إقرار بأصل الحق أو التسليم بالطلبات أو الموثقة للصلح بين أطرافها إلى المكتب المختص متضمنة الحكم وما يفيد نهائيته وبيانات العقار محله والحقوق العينية المقررة عليه وبيانات التكليف وشهادة سلبية من الجهة المختصة بعدم وجود مخالفات على العقار.
ويُعطى الطلب رقما وقتياً، وينشر المكتب على نفقة الطالب إعلانًا في إحدى الصحف اليومية واسعة الانتشار لدعوة من لديه اعتراض على تسجيل الحكم لتقديم اعتراضه أمام قاضي الأمور الوقتية خلال شهر من تاريخ النشر، ويفصل في الاعتراض خلال سبعة أيام بقرار نهائي مسبب ، فإذا انقضى الموعد المذكور دون اعتراض من ذوي الشأن أو رفضت الاعتراضات تحول الرقم الوقتي المعطى إلى رقم نهائي.
دعاوى صحة ونفاذ
أما إذا تقرر قبول الاعتراض يقوم قلم كتاب المحكمة بإخطار المكتب المختص لإلغاء الرقم الوقتي.
وإذ تنص المادة 35 مكرراً من القانون المشار إليه على الأحكام النهائية المتعلقة بالحقوق العينية العقارية كتلك الصادرة في دعاوى صحة ونفاذ التصرفات كعقود " البيع، الهبة، المقايضة" ودعاوى كسب الملكية كالشفعة وتثبيت الملكية ".
دعوى صحة التوقيع
وأشارت وزارة العدل إلى أن الحكم الصادر في دعوى صحة التوقيع يخرج بطبيعته عن نطاق الأحكام المتعلقة بالحقوق العينية موضوع المادة المستحدثة، ومن ثم فلا صلة للأحكام الصادرة فيها بالإجراءات المتبعة للتسجيل في الشهر العقاري.
ونفت وزارة العدل ما أشيع حول إلغاء دعوى صحة التوقيع موضحة أن دعوى صحة التوقيع ما هي إلا دعوى تحفظية الغرض منها الحصول على حكم يضمن لرافعها عدم منازعة خصمه في صحة توقيعه على المحرر المثبت للتصرف ولا يتعرض الحكم الصادر فيها لبحث الملكية ولا لموضوع التصرف من حيث صحته وبطلانه.
قانون الشهر العقاري
وجدير بالذكر أن المادة 35 مكرراً قد حظرت على الشركات والجهات و الوزارات والمصالح الحكومية نقل المرافق والخدمات أو اتخاذ أي إجراء يتعلق بالعقار إلا بموجب سند رسمي يحمل رقم شهر أو قيد.
وأمهل القانون أصحاب الحقوق لتوفيق أوضاعهم فأرجأ سريان القانون إلى ما بعد ستة أشهر من اليوم التالي لتاريخ نشره، وينتهي ذلك الأجل بحلول يوم 6 مارس المقبل.
وتناشد وزارة العدل المواطنين تسجيل عقاراتهم لاستقرار ملكياتهم وتقليل حجم المنازعات القضائية بشأنها، وتحقيقاً لزيادة الاستثمارات العقارية، ورفع القيمة السوقية لتلك العقارات.
