اشتراطات البناء بالعاصمة.. منع إقامة المحال في شوارع عرضها أقل من ١٢ مترا.. بناء الجراجات شرط أساسي.. وحظر البناء في بعض الأحياء
أكد المستشار نادر سعد، المتحدث الرسمي لرئاسة مجلس الوزراء، أنه تمت الموافقة على اعتماد الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية للمدن المصرية، والتي استعرضها الدكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، موضحا أنه سيتم السماح باستئناف أعمال البناء، وضبط وحوكمة العمران بما يتوافق مع القوانين الحالية المُنظمة للعمران، لحين وضع الإطار الفني والقانوني الجديد لمنظومة رقمية متكاملة.
وتنشر "فيتو" أهم الاشتراطات العامة من حيث القيود والارتفاعات والكثافة البنائية والارتدادات والأماكن التي سيتم حظر البناء بها وفقا للاشتراطات البنائية المقرر اعتمادها الشهر المقبل لمحافظة القاهرة، وسيتم الاسترشاد بقسم التخطيط العمراني كلية هندسة جامعة عين شمس.
الأنشطة والاستعمالات "حظر المحلات"
1- يتم توفير أماكن لإيواء وانتظار السيارات لكل عقار سواء أسفل العقار أو بأي طابق فيه، أو باستخدام وسائل مضاعفة أماكن الانتظار ميكانيكيا، وفقا لكود الجراجات وقرار وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية من حيث الإعداد والأبعاد والمساحات والمداخل والمخارج وذلك وفقا للأنشطة والمسطحات الإجمالية الموجودة بكل عقار.
2_ يتم الالتزام بتوزيع دليل الأنشطة واستعمالات الأراضي داخل المدن المصرية والمعدة من هيئة التخطيط العمراني وذلك للاستخدامات غير السكنية والمختلطة، ولا يسمح بتغيير النشاط السكني لغير سكني إلا في إطار الشروط الواردة في الدليل.
3_ بصفة عامة المباني في المناطق السكنية والسكنية المختلطة تكون سكنية فقط ولا يسمح باختلاط الاستعمالات إلا وفق دليل الأنشطة والاستعمالات، ويجب توافر مداخل ووسائل اتصال رأسية ومسالك روب مستقلة للأنشطة السكنية لفصلها عن الأنشطة غير السكنية.
4_ بالنسبة للعقارات المطلة على شوارع أقل من 13 مترا، لا يجوز استغلالها لأي أنشطة غير سكنية بخلاف الجراجات بالدور الأرضي أو الأدوار المتكررة.
5_يسمح ببناء المباني الكاملة لمشروعات الخدمات العامة وفق دليل توزيع الأنشطة والاستعمالات داخل المناطق السكنية المختلطة ولكن في مباني مستقلة دون أنشطة.
حظر إصدار تراخيص جديدة
وتم منع إصدار تراخيص بناء جديدة في أحياء بكاملها وهناك أحياء تم منع البناء فيها بمناطق معينة، حيث يتم الوقف الكلي للبناء ما عدا الخدمات، وفيما يلي قائمة بالأماكن الممنوع بها البناء:
1_ حي الأميرية
2_ حي الساحل
3_ حي الشرابية
4_ حي شبرا في المناطق الآتية: "شارع العطار، شارع احمد حلمى، شارع الترعه ، احمد بدوى".
5_ حي روض الفرج في المناطق الآتية: "شارع طلعت ، شارع نادى السكة الحديد، عبد الحفيظ عشماوى".
6_ حي حلوان في المنطقة "a1"
7_ حي التبين في المناطق الآتية: "كورنيش النيل ، القومية للأسمنت ، حكر التبين".
8 _ حي المعصرة المنطقة "a1".
9_ حي المعادى في المناطق الآتية: "شارع 108 وصولا لشارع يوسف مدبولى، شارع 106، شارع 155 ، شارع 77 شارع عبد المنعم رياض، شارع السكة الحديد".
10_ حي البساتين في المناطق الآتية: " الأتوستراد شرقا، شمال غرب المدبح، شارع الخيالة، حتى شارع النجاح، عبر الإمامين وصولا للطريق الدائرى، شارع احمد زكى مرورا بشارع الهلال الأحمر مرورا بالشركة العامة لاستصلاح الأراضى".
11_ حي دار السلام في المناطق الآتية: "الحدود الشمالية للحي ، الحد الشارقى لشارع احمد زكى ، شارع مستشفى القوات المسلحة ، وحارة الحج محمود العيسوى، والجسر البرانى وشارع حسن الدسوقى ، وشارع 164 عبر طريق حلوان مرورا بشارع زيدان وشارع مستشفى القوات المسلحة".
12_ حي طرة في المناطق الآتية: "كوبرى شمال طرة، شارع حديد المحاجر، طريق النصر، ومعهد أمناء الشرطة وشارع محمد سالم غربا حتى كورنيش النيل شارع جمال عبد الناصر، شارع معهد الراقى شارع المسطحات شارع رشدى فارس، شارع 14".
13 _ حي مصر القديمة المنطقة "a1"
14_ حي السلام أول المنطقة " a1"
15 _ حي المرج في المناطق الآتية: " شارع محمد عياد شارع السوق، شارع نعمان جلال ، شارع مؤسسة الزكاة، شارع جاد حسين ".
16 _ حي المطرية: "شارع الترعة التوفيقية ، الكابلات ، بورسعيد ".
17 _ حي شرق مدينة نصر: " شارع إبراهيم الدسوقي، شارع الحداد ، شارع مهدى عرفة ، شارع أبو بكر الصديق شارع خالد ابن الوليد، شارع الزهور، شارع الميثاق ".
18 _ حي غرب مدينة نصر في الحدود الجنوبية للحي وشارع نصر أبو فرج شارع السيد على.
19 _ حي بولاق في حارة الترجمان شرق حارة بوابة العدوية غرب العائلات.
20 _ حي منشأة ناصر في حدود الحي مع المقطم ، وصلاح سالم عند محور المقطم من جهة الغرب شارع النصر شمال غربى امتداد رمسيس شمال شرق.
القيود والارتفاعات والكثافة البنائية
1_ الالتزام بكامل الاشتراطات وقيود البناء التفصيلية داخل كل منطقة وفقا لخرائط الأحياء.
2_ الاشتراطات والقيود العامة التالية يتم تطبيقها على المناطق السكنية التى تقع في حدود داخل المناطق الخاصة بخرائط الاشتراطات والمباني التي لم يرد لها اشتراطات خاصة.
3_ يتم ترك مجموعة من الارتدادات الجانبية والخلفية والأمامية لكل عقار ويسمح بوضع فتحات عليها للإنارة والتهوية وفقا لقانون البناء الموحد مع عدم السماح بأى بروزات أو شرفات أو بلكونات أو أبراج أو كرانيش.
4_ توافر الاشتراطات الخاصة بالمناور أو الأمان أو الهروب وفقا لكود الجراجات ولا يسمح بعمل أي منشآت فوق منسوب الشارع.
5_ يتم عمل ارتداد خلفي بعمق 4 متر وجانبي بعمق 2.5 متر.
6_ يعفي من الارتداد الجانبي العقارات التي يقل عرض واجهتها المطلة على الشارع 15 متر.
7_ في حالة العقارات المطلة على شوارع يقل عرضها عن 10 متر يتم عمل ارتداد أمامى بعمق 1 متر ويسمح فيه بعمل بروزات.
8_ الحد الأقصى للارتفاع 14 متر.
9_ نسبة البناء لا تزيد عن 60% من مسطح الأرض.
10 _ الكثافة البنائية لا تزيد عن 2.4 متر.
وفيما يلى خريطة بالارتفاعات المحددة في كل حي حيث تم تحديد ارتفاعات محددة تختلف من شارع لأخر ومن منطقة لأخرى داخل الحي الواحد.
وقال الدكتور عاصم الجزار: إن الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية أوجبت الالتزام باشتراطات الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم الواردة بالمادة الرابعة من القانون رقم 119 لسنة 2008، كما أوجبت الالتزام بقيود الارتفاع الواردة، وبما لا يتجاوز الحد الأقصى الصادر من الجهات المعنية الواردة في المخططات الاستراتيجية العامة المعتمدة للمدن.
كما تنص الضوابط على الالتزام بأسس التصميم وشروط تنفيذ المباني والمنشآت بالأكواد المصرية، وكذا الالتزام بضوابط واشتراطات التقسيمات المعتمدة، وقوائم الشروط المرفقة بقرارات تلك التقاسيم طبقا للقانون رقم 119 لسنة 2008، والالتزام أيضا بأسس وضوابط الحفاظ على المناطق ذات القيمة المتميزة المُعدة من الجهاز القومي للتنسيق الحضاري والمعتمد من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية.
وأضاف الوزير أن هذه الاشتراطات والضوابط ستحل محل الاشتراطات التخطيطية والبنائية الواردة بالمُخططات الاستراتيجية والتفصيلية المعتمدة للمدن، أو الصادرة من المحافظين للمدن التي ليس لها مخططات استراتيجية معتمدة، مع عدم سريانها على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة، أو الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية، مشيرا إلى أنها ستسري على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
وفيما يتعلق بالاستعمالات، تضمنت الاشتراطات والضوابط البنائية على مستوى المدينة التي تمت الموافقة عليها، ألا يُسمح بالتراخيص الجديدة للاشغالات والأنشطة التجارية أو الإدارية بالمباني السكنية، ونشاط الوحدات السكنية، وألا يُسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية لغير الاستخدام السكني. وتضمنت الاشتراطات أيضا ضوابط مساحات قطع الأراضي ونسب البناء، وضوابط الارتفاعات.
وأضاف الدكتور عاصم الجزار، خلال العرض الذي قدمه أمام المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، أنه فيما يتعلق بأماكن انتظار السيارات، فقد أوجبت الاشتراطات الجديدة الالتزام بالكود المصري لأماكن إيواء السيارات.
وتنشر "فيتو" أهم الاشتراطات العامة من حيث القيود والارتفاعات والكثافة البنائية والارتدادات والأماكن التي سيتم حظر البناء بها وفقا للاشتراطات البنائية المقرر اعتمادها الشهر المقبل لمحافظة القاهرة، وسيتم الاسترشاد بقسم التخطيط العمراني كلية هندسة جامعة عين شمس.
الأنشطة والاستعمالات "حظر المحلات"
1- يتم توفير أماكن لإيواء وانتظار السيارات لكل عقار سواء أسفل العقار أو بأي طابق فيه، أو باستخدام وسائل مضاعفة أماكن الانتظار ميكانيكيا، وفقا لكود الجراجات وقرار وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية من حيث الإعداد والأبعاد والمساحات والمداخل والمخارج وذلك وفقا للأنشطة والمسطحات الإجمالية الموجودة بكل عقار.
2_ يتم الالتزام بتوزيع دليل الأنشطة واستعمالات الأراضي داخل المدن المصرية والمعدة من هيئة التخطيط العمراني وذلك للاستخدامات غير السكنية والمختلطة، ولا يسمح بتغيير النشاط السكني لغير سكني إلا في إطار الشروط الواردة في الدليل.
3_ بصفة عامة المباني في المناطق السكنية والسكنية المختلطة تكون سكنية فقط ولا يسمح باختلاط الاستعمالات إلا وفق دليل الأنشطة والاستعمالات، ويجب توافر مداخل ووسائل اتصال رأسية ومسالك روب مستقلة للأنشطة السكنية لفصلها عن الأنشطة غير السكنية.
4_ بالنسبة للعقارات المطلة على شوارع أقل من 13 مترا، لا يجوز استغلالها لأي أنشطة غير سكنية بخلاف الجراجات بالدور الأرضي أو الأدوار المتكررة.
5_يسمح ببناء المباني الكاملة لمشروعات الخدمات العامة وفق دليل توزيع الأنشطة والاستعمالات داخل المناطق السكنية المختلطة ولكن في مباني مستقلة دون أنشطة.
حظر إصدار تراخيص جديدة
وتم منع إصدار تراخيص بناء جديدة في أحياء بكاملها وهناك أحياء تم منع البناء فيها بمناطق معينة، حيث يتم الوقف الكلي للبناء ما عدا الخدمات، وفيما يلي قائمة بالأماكن الممنوع بها البناء:
1_ حي الأميرية
2_ حي الساحل
3_ حي الشرابية
4_ حي شبرا في المناطق الآتية: "شارع العطار، شارع احمد حلمى، شارع الترعه ، احمد بدوى".
5_ حي روض الفرج في المناطق الآتية: "شارع طلعت ، شارع نادى السكة الحديد، عبد الحفيظ عشماوى".
6_ حي حلوان في المنطقة "a1"
7_ حي التبين في المناطق الآتية: "كورنيش النيل ، القومية للأسمنت ، حكر التبين".
8 _ حي المعصرة المنطقة "a1".
9_ حي المعادى في المناطق الآتية: "شارع 108 وصولا لشارع يوسف مدبولى، شارع 106، شارع 155 ، شارع 77 شارع عبد المنعم رياض، شارع السكة الحديد".
10_ حي البساتين في المناطق الآتية: " الأتوستراد شرقا، شمال غرب المدبح، شارع الخيالة، حتى شارع النجاح، عبر الإمامين وصولا للطريق الدائرى، شارع احمد زكى مرورا بشارع الهلال الأحمر مرورا بالشركة العامة لاستصلاح الأراضى".
11_ حي دار السلام في المناطق الآتية: "الحدود الشمالية للحي ، الحد الشارقى لشارع احمد زكى ، شارع مستشفى القوات المسلحة ، وحارة الحج محمود العيسوى، والجسر البرانى وشارع حسن الدسوقى ، وشارع 164 عبر طريق حلوان مرورا بشارع زيدان وشارع مستشفى القوات المسلحة".
12_ حي طرة في المناطق الآتية: "كوبرى شمال طرة، شارع حديد المحاجر، طريق النصر، ومعهد أمناء الشرطة وشارع محمد سالم غربا حتى كورنيش النيل شارع جمال عبد الناصر، شارع معهد الراقى شارع المسطحات شارع رشدى فارس، شارع 14".
13 _ حي مصر القديمة المنطقة "a1"
14_ حي السلام أول المنطقة " a1"
15 _ حي المرج في المناطق الآتية: " شارع محمد عياد شارع السوق، شارع نعمان جلال ، شارع مؤسسة الزكاة، شارع جاد حسين ".
16 _ حي المطرية: "شارع الترعة التوفيقية ، الكابلات ، بورسعيد ".
17 _ حي شرق مدينة نصر: " شارع إبراهيم الدسوقي، شارع الحداد ، شارع مهدى عرفة ، شارع أبو بكر الصديق شارع خالد ابن الوليد، شارع الزهور، شارع الميثاق ".
18 _ حي غرب مدينة نصر في الحدود الجنوبية للحي وشارع نصر أبو فرج شارع السيد على.
19 _ حي بولاق في حارة الترجمان شرق حارة بوابة العدوية غرب العائلات.
20 _ حي منشأة ناصر في حدود الحي مع المقطم ، وصلاح سالم عند محور المقطم من جهة الغرب شارع النصر شمال غربى امتداد رمسيس شمال شرق.
القيود والارتفاعات والكثافة البنائية
1_ الالتزام بكامل الاشتراطات وقيود البناء التفصيلية داخل كل منطقة وفقا لخرائط الأحياء.
2_ الاشتراطات والقيود العامة التالية يتم تطبيقها على المناطق السكنية التى تقع في حدود داخل المناطق الخاصة بخرائط الاشتراطات والمباني التي لم يرد لها اشتراطات خاصة.
3_ يتم ترك مجموعة من الارتدادات الجانبية والخلفية والأمامية لكل عقار ويسمح بوضع فتحات عليها للإنارة والتهوية وفقا لقانون البناء الموحد مع عدم السماح بأى بروزات أو شرفات أو بلكونات أو أبراج أو كرانيش.
4_ توافر الاشتراطات الخاصة بالمناور أو الأمان أو الهروب وفقا لكود الجراجات ولا يسمح بعمل أي منشآت فوق منسوب الشارع.
5_ يتم عمل ارتداد خلفي بعمق 4 متر وجانبي بعمق 2.5 متر.
6_ يعفي من الارتداد الجانبي العقارات التي يقل عرض واجهتها المطلة على الشارع 15 متر.
7_ في حالة العقارات المطلة على شوارع يقل عرضها عن 10 متر يتم عمل ارتداد أمامى بعمق 1 متر ويسمح فيه بعمل بروزات.
8_ الحد الأقصى للارتفاع 14 متر.
9_ نسبة البناء لا تزيد عن 60% من مسطح الأرض.
10 _ الكثافة البنائية لا تزيد عن 2.4 متر.
وفيما يلى خريطة بالارتفاعات المحددة في كل حي حيث تم تحديد ارتفاعات محددة تختلف من شارع لأخر ومن منطقة لأخرى داخل الحي الواحد.
وقال الدكتور عاصم الجزار: إن الضوابط والاشتراطات التخطيطية والبنائية أوجبت الالتزام باشتراطات الجهات الإدارية المختصة بشئون التخطيط والتنظيم الواردة بالمادة الرابعة من القانون رقم 119 لسنة 2008، كما أوجبت الالتزام بقيود الارتفاع الواردة، وبما لا يتجاوز الحد الأقصى الصادر من الجهات المعنية الواردة في المخططات الاستراتيجية العامة المعتمدة للمدن.
كما تنص الضوابط على الالتزام بأسس التصميم وشروط تنفيذ المباني والمنشآت بالأكواد المصرية، وكذا الالتزام بضوابط واشتراطات التقسيمات المعتمدة، وقوائم الشروط المرفقة بقرارات تلك التقاسيم طبقا للقانون رقم 119 لسنة 2008، والالتزام أيضا بأسس وضوابط الحفاظ على المناطق ذات القيمة المتميزة المُعدة من الجهاز القومي للتنسيق الحضاري والمعتمد من المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية.
وأضاف الوزير أن هذه الاشتراطات والضوابط ستحل محل الاشتراطات التخطيطية والبنائية الواردة بالمُخططات الاستراتيجية والتفصيلية المعتمدة للمدن، أو الصادرة من المحافظين للمدن التي ليس لها مخططات استراتيجية معتمدة، مع عدم سريانها على المشروعات القومية التي تنفذها الدولة، أو الأراضي الخاضعة لولاية هيئة المجتمعات العمرانية، مشيرا إلى أنها ستسري على تراخيص البناء التي ستصدر بداية من تاريخ العمل بها.
وفيما يتعلق بالاستعمالات، تضمنت الاشتراطات والضوابط البنائية على مستوى المدينة التي تمت الموافقة عليها، ألا يُسمح بالتراخيص الجديدة للاشغالات والأنشطة التجارية أو الإدارية بالمباني السكنية، ونشاط الوحدات السكنية، وألا يُسمح بتغيير نشاط الوحدات السكنية لغير الاستخدام السكني. وتضمنت الاشتراطات أيضا ضوابط مساحات قطع الأراضي ونسب البناء، وضوابط الارتفاعات.
وأضاف الدكتور عاصم الجزار، خلال العرض الذي قدمه أمام المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية، أنه فيما يتعلق بأماكن انتظار السيارات، فقد أوجبت الاشتراطات الجديدة الالتزام بالكود المصري لأماكن إيواء السيارات.
