عودة البناء.. بورصة الأراضي والعقارات.. مطالب بتعويض أصحاب التراخيص في مناطق الحظر بقطع بديلة بالمدن الجديدة
بعد شهور من التعطيل ووقف الحال
مقدمة الملف عودة البناء
بعد شهور من وقف البناء، وما ترتب على هذا القرار من "وقف حال" لقطاعات كبيرة من العمال والمستفيدين الذين يمثلون 38 مهنة و2.5 مليون عامل، تعتزم الحكومة رفع يدها والتمكين بعودة البناء مرة أخرى، وفق اشتراطات محددة وضوابط حاكمة مع إنفاذ القانون وعدم تكرار أخطاء الماضى التي تراكمت بسببها العشوائيات وارتفعت الأبراج، بما شكلته من ضغط وتدمير للبنية التحتية. ومع استئناف حركة البناء.
تتردد الكثير من التساؤلات والاستفسارات حول قدرة الحكومة على التصدى لمافيا المقاولات والعقارات التي تسببت خلال العقود الماضية في إفساد بورصة أسعار الأراضى والوحدات السكنية وتحقيق ثروات خيالية وخفية لا تحصل مصلحة الضرائب على حصتها منها، وهل سوف يتم غل يد المحليات التي تتحمل بشكل كبير توغل العشوائيات في بر مصر، وإذا نجحت الحكومة في تطبيق اشتراطاتها وضوابطها ومعاييرها الهندسية، فماذا سوف يكون مردود ذلك على أسعار الأراضى والعقارات ومواد البناء من حديد وأسمنت وغيرهما.
"فيتو".. تفتح هذا الملف للإجابة عن جميع التساؤلات المحتملة.
تستهدف الحكومة من الاشتراطات الجديدة للبناء التيسير على المواطنين وعدم مضايقتهم مع ضبط وحوكمة العمران، بما يتوافق مع القوانين الحالية المنظمة للعمران لحين وضع الإطار الفني والقانوني الجديد لمنظومة رقمية متكاملة.
وتوصلت الحكومة لمرحلة انتقالية 6 أشهر لضبط وحوكمة العمران وحوكمة منظومة استصدار تراخيص البناء ومُتابعة تنفيذها، كما سيتم تشكيل لجنة مشتركة من وزارتي التنمية المحلية والإسكان للرد على الاستفسارات التي ترد من المواطنين بخصوص تطبيق هذه الاشتراطات خلال المرحلة الانتقالية.
آليات التطبيق
طرح المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، عددًا من التساؤلات حول تفاصيل وآليات تطبيق الحكومة للاشتراطات البنائية الجديدة.
لافتًا إلى أن الاشتراطات تتجه نحو حظر البناء في عدد من المناطق بالمدن القائمة وعواصم بعض المحافظات الكبرى، ولكن السؤال الصعب هنا: "ما موقف الذين حصلوا على تراخيص بناء في تلك المناطق، خاصة أنه أصبح لهم موقف قانوني ثابت، وهل سيتم تطبيق قرار حظر البناء عليهم أم تقليص رخصة البناء على عدد من الأدوار بدلًا من الأدوار التي منحتها الرخصة الحاصل عليها؟".
مضيفًا: على سبيل المثال صدور رخصة البناء على 14 دورًا للمبنى "هل سيتم إلغاء الرخصة بالكامل أم سيتم منح الرخصة على أدوار أقل، خاصة أن إلغاء الرخصة سيثير الكثير من المشكلات والأزمات بين المطورين والعملاء المتعاقد معهم؟".
وأكد "فوزي" أن إقرار الاشتراطات البنائية الجديدة أمر مهم بهدف تنظيم حركة البناء في مصر، ومحاربة مخالفات البناء والعشوائيات وتخفيف الضغوط على البنية التحتية للمدن القديمة وفك الزحام بها.
مشيرًا إلى أن إقرار الاشتراطات البنائية واستئناف منح التراخيص البناء يشجع حركة الاستثمار وينعش القطاع العقاري، ويأتي بالتزامن مع المخططات العمرانية لمصر 2052 وزيادة مساحة العمران في مصر من 7% إلى 12% لمواكبة الزيادة السكانية المضطردة وخطط الدولة لتدشين مناطق عمرانية ومدن الجيل الرابع الجديدة.
واتفق معه في الرأى الدكتور حسين جمعة، رئيس جمعية الثروة العقارية المصرية، مطالبًا الحكومة بعرض الاشتراطات البنائية الجديدة قبل إقرارها على مجتمع قطاع التشييد والبناء وكبرى المهندسين الاستشاريين لأنهم الأدرى بها على أرض الواقع وهم الذين يتعاملون بها في كل أعمالهم وحتى لا تعود تلك الاشتراطات لإثارة مشكلات وأزمات جديدة أو تكون بعيدة عن التطبيق على أرض الواقع.
مصير تراخيص البناء
وأشار "جمعة" إلى أن هناك العديد من النقاط الرئيسية لا بد من توضيحها قبل إقرار تلك الاشتراطات تتعلق بمصير تراخيص البناء التي تم منحها بالفعل خلال الفترة القريبة الماضية، قبل إثارة ملف المخالفات ووقف تراخيص البناء، خاصة أن رخصة البناء تعد سند ملكية ولها وجود قانوني لا بد من احترامه بنص القانون.
موضحًا أن قرار حظر البناء في بعض المناطق يحتاج لتوضيحات أيضًا خاصة أن هناك قطع أراض شاغرة يجب حسن الاستفادة بها واستغلالها بالشكل الأمثل.
وهناك قطع أراض أيضًا في شوارع وحارات جانبية كيف سيتم التعامل معها وقد يكون من الصعب تنفيذ مبان تجارية أو خدمية عليها.
وحول قرار منح إصدار التراخيص للجامعات، قال جمعة: إن القرار في غير محله، وسيواجه الكثير من التعقيدات في التطبيق على أرض الواقع، لأن الجامعات تفتقد الخبرة العملية في هذا الشأن ولديها الكوادر البشرية القادرة على تلبية حجم الطلبات بالسوق لإصدار التراخيص.
كما أن دور الجامعات بحثي وتعليمى في الأصل، وكثير من أساتذة الجامعات لا يعمل كمهندس استشاري أو لا يعمل بسوق العمل خارج الجامعة، واقترح جمعة منح حق إصدار تراخيص البناء لمكاتب استشارية يصدر بها ترخيص من الجهات الحكومية وليس الجامعات، وتساءل و"ماذا عن الجامعات الخاصة؟".
مصر جديدة
فيما أكد المهندس الاستشاري عمرو علي عباس أن الحكومة تستهدف من إقرار الاشتراطات التخطيطية والبنائية الجديدة خلق مصر جديدة وحل مشكلات العشوائيات وسوء التخطيط لعقود ماضية، ومن المؤكد أن الاشتراطات والقرارات الجديدة سيكون لها ضحايا ولكنها في العموم لها فوائد ومكاسب كبيرة على مختلف المستويات، مشيرًا إلى أن الاشتراطات البنائية الجديدة تستهدف خدمة خطط التنمية والتطوير العمراني وزيادة مساحة العمران في مصر.
وشدد على أن وقف البناء في بعض المناطق بالقاهرة الكبرى يعد أبرز مكاسب الاشتراطات البنائية الجديدة، وذلك بهدف القضاء على العشوائيات والمناطق غير المخططة وتدشين مناطق عمرانية جديدة تتميز بجودة الحياة وأقل المشكلات المجتمعية التي تعاني منها المناطق المزدحمة، وأشار إلى أن المدن الجديدة أيضا ستكون رابحة من الاشتراطات البنائية الجديدة وحظر البناء في المناطق القديمة، وستشهد تلك المدن إقبالًا كبيرًا من المواطنين خلال الفترة القادمة.
ومن المتوقع ارتفاع أسعار العقارات بتلك المدن بنسبة تصل لـ25%، فيما سترتفع أسعار العقارات في المدن القديمة وخاصة القاهرة والإسكندرية بشلك ملحوظ بسبب ندرة المعروض وعدم وجود بناء جديد ومن المتوقع أن تصل الزيادة في الأسعار بنسبة تصل ل50% في بعض المناطق المميزة.
وردًا على انتقادات البعض لملامح الاشتراطات البنائية الجديدة، قال عمرو على: إن الاشتراطات البنائية جيدة وليست متعسفة كما يردد البعض، وتهدف لدعم خطط التطوير العمراني وخلق مجتمعات عمرانية جديدة ومخططة، وطالب عمرو الحكومة بمنح تعويضات للحاصلين على تراخيص بناء في مناطق القاهرة الكبرى، وتضرروا من قرار حظر البناء بتلك المناطق.
نقلًا عن العدد الورقي...
تتردد الكثير من التساؤلات والاستفسارات حول قدرة الحكومة على التصدى لمافيا المقاولات والعقارات التي تسببت خلال العقود الماضية في إفساد بورصة أسعار الأراضى والوحدات السكنية وتحقيق ثروات خيالية وخفية لا تحصل مصلحة الضرائب على حصتها منها، وهل سوف يتم غل يد المحليات التي تتحمل بشكل كبير توغل العشوائيات في بر مصر، وإذا نجحت الحكومة في تطبيق اشتراطاتها وضوابطها ومعاييرها الهندسية، فماذا سوف يكون مردود ذلك على أسعار الأراضى والعقارات ومواد البناء من حديد وأسمنت وغيرهما.
"فيتو".. تفتح هذا الملف للإجابة عن جميع التساؤلات المحتملة.
تستهدف الحكومة من الاشتراطات الجديدة للبناء التيسير على المواطنين وعدم مضايقتهم مع ضبط وحوكمة العمران، بما يتوافق مع القوانين الحالية المنظمة للعمران لحين وضع الإطار الفني والقانوني الجديد لمنظومة رقمية متكاملة.
وتوصلت الحكومة لمرحلة انتقالية 6 أشهر لضبط وحوكمة العمران وحوكمة منظومة استصدار تراخيص البناء ومُتابعة تنفيذها، كما سيتم تشكيل لجنة مشتركة من وزارتي التنمية المحلية والإسكان للرد على الاستفسارات التي ترد من المواطنين بخصوص تطبيق هذه الاشتراطات خلال المرحلة الانتقالية.
آليات التطبيق
طرح المهندس فتح الله فوزى، رئيس لجنة التشييد والبناء، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، عددًا من التساؤلات حول تفاصيل وآليات تطبيق الحكومة للاشتراطات البنائية الجديدة.
لافتًا إلى أن الاشتراطات تتجه نحو حظر البناء في عدد من المناطق بالمدن القائمة وعواصم بعض المحافظات الكبرى، ولكن السؤال الصعب هنا: "ما موقف الذين حصلوا على تراخيص بناء في تلك المناطق، خاصة أنه أصبح لهم موقف قانوني ثابت، وهل سيتم تطبيق قرار حظر البناء عليهم أم تقليص رخصة البناء على عدد من الأدوار بدلًا من الأدوار التي منحتها الرخصة الحاصل عليها؟".
مضيفًا: على سبيل المثال صدور رخصة البناء على 14 دورًا للمبنى "هل سيتم إلغاء الرخصة بالكامل أم سيتم منح الرخصة على أدوار أقل، خاصة أن إلغاء الرخصة سيثير الكثير من المشكلات والأزمات بين المطورين والعملاء المتعاقد معهم؟".
وأكد "فوزي" أن إقرار الاشتراطات البنائية الجديدة أمر مهم بهدف تنظيم حركة البناء في مصر، ومحاربة مخالفات البناء والعشوائيات وتخفيف الضغوط على البنية التحتية للمدن القديمة وفك الزحام بها.
مشيرًا إلى أن إقرار الاشتراطات البنائية واستئناف منح التراخيص البناء يشجع حركة الاستثمار وينعش القطاع العقاري، ويأتي بالتزامن مع المخططات العمرانية لمصر 2052 وزيادة مساحة العمران في مصر من 7% إلى 12% لمواكبة الزيادة السكانية المضطردة وخطط الدولة لتدشين مناطق عمرانية ومدن الجيل الرابع الجديدة.
واتفق معه في الرأى الدكتور حسين جمعة، رئيس جمعية الثروة العقارية المصرية، مطالبًا الحكومة بعرض الاشتراطات البنائية الجديدة قبل إقرارها على مجتمع قطاع التشييد والبناء وكبرى المهندسين الاستشاريين لأنهم الأدرى بها على أرض الواقع وهم الذين يتعاملون بها في كل أعمالهم وحتى لا تعود تلك الاشتراطات لإثارة مشكلات وأزمات جديدة أو تكون بعيدة عن التطبيق على أرض الواقع.
مصير تراخيص البناء
وأشار "جمعة" إلى أن هناك العديد من النقاط الرئيسية لا بد من توضيحها قبل إقرار تلك الاشتراطات تتعلق بمصير تراخيص البناء التي تم منحها بالفعل خلال الفترة القريبة الماضية، قبل إثارة ملف المخالفات ووقف تراخيص البناء، خاصة أن رخصة البناء تعد سند ملكية ولها وجود قانوني لا بد من احترامه بنص القانون.
موضحًا أن قرار حظر البناء في بعض المناطق يحتاج لتوضيحات أيضًا خاصة أن هناك قطع أراض شاغرة يجب حسن الاستفادة بها واستغلالها بالشكل الأمثل.
وهناك قطع أراض أيضًا في شوارع وحارات جانبية كيف سيتم التعامل معها وقد يكون من الصعب تنفيذ مبان تجارية أو خدمية عليها.
وحول قرار منح إصدار التراخيص للجامعات، قال جمعة: إن القرار في غير محله، وسيواجه الكثير من التعقيدات في التطبيق على أرض الواقع، لأن الجامعات تفتقد الخبرة العملية في هذا الشأن ولديها الكوادر البشرية القادرة على تلبية حجم الطلبات بالسوق لإصدار التراخيص.
كما أن دور الجامعات بحثي وتعليمى في الأصل، وكثير من أساتذة الجامعات لا يعمل كمهندس استشاري أو لا يعمل بسوق العمل خارج الجامعة، واقترح جمعة منح حق إصدار تراخيص البناء لمكاتب استشارية يصدر بها ترخيص من الجهات الحكومية وليس الجامعات، وتساءل و"ماذا عن الجامعات الخاصة؟".
مصر جديدة
فيما أكد المهندس الاستشاري عمرو علي عباس أن الحكومة تستهدف من إقرار الاشتراطات التخطيطية والبنائية الجديدة خلق مصر جديدة وحل مشكلات العشوائيات وسوء التخطيط لعقود ماضية، ومن المؤكد أن الاشتراطات والقرارات الجديدة سيكون لها ضحايا ولكنها في العموم لها فوائد ومكاسب كبيرة على مختلف المستويات، مشيرًا إلى أن الاشتراطات البنائية الجديدة تستهدف خدمة خطط التنمية والتطوير العمراني وزيادة مساحة العمران في مصر.
وشدد على أن وقف البناء في بعض المناطق بالقاهرة الكبرى يعد أبرز مكاسب الاشتراطات البنائية الجديدة، وذلك بهدف القضاء على العشوائيات والمناطق غير المخططة وتدشين مناطق عمرانية جديدة تتميز بجودة الحياة وأقل المشكلات المجتمعية التي تعاني منها المناطق المزدحمة، وأشار إلى أن المدن الجديدة أيضا ستكون رابحة من الاشتراطات البنائية الجديدة وحظر البناء في المناطق القديمة، وستشهد تلك المدن إقبالًا كبيرًا من المواطنين خلال الفترة القادمة.
ومن المتوقع ارتفاع أسعار العقارات بتلك المدن بنسبة تصل لـ25%، فيما سترتفع أسعار العقارات في المدن القديمة وخاصة القاهرة والإسكندرية بشلك ملحوظ بسبب ندرة المعروض وعدم وجود بناء جديد ومن المتوقع أن تصل الزيادة في الأسعار بنسبة تصل ل50% في بعض المناطق المميزة.
وردًا على انتقادات البعض لملامح الاشتراطات البنائية الجديدة، قال عمرو على: إن الاشتراطات البنائية جيدة وليست متعسفة كما يردد البعض، وتهدف لدعم خطط التطوير العمراني وخلق مجتمعات عمرانية جديدة ومخططة، وطالب عمرو الحكومة بمنح تعويضات للحاصلين على تراخيص بناء في مناطق القاهرة الكبرى، وتضرروا من قرار حظر البناء بتلك المناطق.
نقلًا عن العدد الورقي...
