قانون التصالح في مخالفات البناء يغير خريطة السوق العقاري في مصر.. المناطق الشعبية الأكثر استفادة.. وارتفاع أسعار الشقق المخالفة 20 % بعد تقنين أوضاعها
لا حديث يعلو فوق الحديث عن ارتفاع أسعار العقارات خلال المرحلة المقبلة، بعد المضي قدما بقوة من قبل الحكومة في السير في إجراءات قانون التصالح في مخالفات البناء.
عقاريون أكدوا أن قانون التصالح في مخالفات البناء سيغير خريطة مصر العقارية خلال المرحلة المقبلة، خاصة وأن هناك آلاف الوحدات المخالفة في المدن الجديدة والمحافظات، والحديث هنا يتمحور حول السؤال الذي يشغل بال الكثيرين وهو هل سترتفع أسعار العقارات في مصر بشكل حقيقي أم أن السوق المصري لن يستجيب إلى ذلك؟
أكد المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري ورئيس مجموعة عربية القابضة، أن قانون التصالح في مخالفات البناء خطوة جيدة وستصب في مصلحة السوق العقاري خاصة لأصحاب هذه العقارات والتي ستؤدي بالضرورة إلى ارتفاع سيحدث في أسعار هذه الوحدات بنسبة كبيرة بعد تسجيلها وإنهاء إجراءات التصالح فيها لأنها في ذاك الوقت ستكون وحدة غير مخالفة وحاصلة على رقم قومي يفيد بأن الوحدة غير مخالفة.
وأشار إلى أن السوق العقاري في مصر السنوات الماضية كان يعاني مشكلة كبيرة وهي أن النصل العقاري وبناء أبراج سمنية مخالفة لحقوق السلامة الإنشائية وغيرها، وتخوف عدد كبير من المواطنين من ذلك أن يحصل على وحدة وتكون في النهاية مخالفة ويصعب بيعها، وبالطبع كان يؤثر ذلك بالسلب على السوق العقاري والصورة الذهنية لدى العملاء وتخوفهم من حدوث نصب عقاري وبالتالي يؤثر في النهاية على مبيعات السوق العقاري في النهاية مؤكدا أن هذا القانون يعالج أخطاء الماضي ويفتح الباب مستقبلا لسوق عقاري خالٍ من أي مشكلات تماما ووضع الشركات الجادة في السوق المصري للعمل في جو هادئ خال من المناوشات ومحو الصورة الذهنية والانطباع الذي كان يؤخذ عن السوق العقاري وشركاته الجادة.
والبناء بدون ترخيص هو مخالفة بنود الترخيص فيما لا يُؤثر على السلامة الإنشائيه وتغيير الاستخدام من سكنى إلى تجارى أو غير ذلك وعدم مطابقة اشتراطات التخطيط السارية ومخالفة الرسوم المعمارية والإنشائية وتعلية أدوار مخالف و القانون ليس الخطوة الوحيدة لضبط أوضاع الثروة العقارية وجرى تعديل قانون البناء الموحد لمعالجة القصور السابقه بما يسمح بوقف النمو العشوائى والبناء المخالف والحفاظ على الرقعة الزراعية وإحداث طفرة فى التخطيط والعمران وزيادة المساحة المأهولة
قانون التصالح يحمي أصحاب الشقق المخالفة
أكد المهندس مصطفى الجلاد عضو غرفة التطوير العقارى ، ورئيس مجلس ادارة سيجنتشر هومز للتطوير العقارى ، ان قانون التصالح فى مخالفات البناء من اهم القوانيين التى تم سنها الفترة الاخيرة مؤكدا ان القانون يحمى اصحاب الشقق المخالفة ويحمى ايضا المشترى العقارى حتى لايقع فريسة لتجار النصب العقارى الذين يمارسون اساليب قد تضر بالسوق والعميل فى النهاية .
واشار الى ان قانون التصالح سيكون بداية مؤكدة لزيادة سيشهدها السوق العقارى بنسبة لن تثل عن 20 % بشكل مؤكدا والمناطق الشعبية والمحافظات ستحصل على نصيب الاسد فى هذة الزيادات على اعتبار ان غالبية الوحدات المخالفة تكمن فى المحافظات والمناطق الشعبية .
وأجزم أن المدن الجديدة ستشهد ارتفاعات جديدة ايضا ، حتى الشقق الغير مخالفة ستشهد ارتفاعات ملحوظة ايضا الن السوق العقارى كلة فى حالة ارتفاع مدينة باقى المدن تستجيب لكل هذة الزيادات متوقعا ان تكون ابرز المدن التى ستهد ارتفاعات خاصة ونحن على مشارف نهاية العام وهى مدن القاهرة الجديدة واكتوبر والشيخ زايد والسوق يشهد زيادة سنويه بشكل طبيعى مقدارها 10 % .
الشقق المخالفه سترتفع اسعارها بعد التصالح
على صعيد اخر استنفر المهندس محمد طاهر عضو غرفة التطوير العقارى رئيس الاهرام العقارية من ارتفاعات اسعار الحديد الاخيرة واكد انها ارتفاعات غير مبررة وليست فى توقيتها المناسب خاصة والسوق يتعافى بشكل تدريجيا من جائحة كورونا مؤكدا ان ارتفاع طن الحديد يؤدى فى النهاية الى ارنفاع اسعار العقارات لانة يمثل 10 % من نسبة المبانى بشكل كامل والعميل او السوق العقارى غير مؤهل الى زيادات حالية خاصة بعد تراجع المبيعات العقارية خلال ازمة كورونا وبدء تعافيها مؤخرا .
واكد انة بالنسبة لقانون التصالح فى المخالفات البنائية سيرفع اسعار الشقق المخالفة بنسبة لن تقل عن 20 % عن قيمتها قبل التصالح ، لان فى تلك الحالة ستكون الوحدة او العقار غير مخالف نصا للدستور والقانون ويحصل على شهادة تفيد بذلك بعد الانتهاء من كافة الاجراءات .
والمح الى ان العقارات والوحدا السكنية ، سترتفع قيمتها السوقية فى المدن الجديدة ، مؤكدا ان العقارات المقننة الحاصلة على رخصة سترتفع قيمتها بعد تقنين الاوضاع موضحا ان السوق العقارى المصرى من اقوى الاسواق العقارية فى المنطقة العربية كلها وجاذب للمستثمريين الاجانب .
وهناك حالات محظور التصالح فيها على المخالفات وهى الإخلال بالسلامة الإنشائية والتعدى على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق ما لم يُحل الأمر مع جهة الاختصاص و مخالفات المبانى ذات الطراز المعمارى المتميز وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من الطيران المدنى أو متطلبات شؤون الدفاع و البناء على أملاك الدولة ما لم يُقدم طلب لتقنين الوضع و البناء على أراضٍ خاضعة لقانون حماية الآثار ونهر النيل و تغيير الاستخدام للمناطق الصادرة لها مخططات تفصيلية ما لم توافق الجهة الإدارية البناء خارج الحيز العمرانى عدا الاستثناءات الواردة بالقانون
قانون التصالح يخلق وعي لدى العملاء
قال المهندس محمد طاهر عضو غرفه التطوير العقارى رئيس الاهرام العقارية ، ان قانون التصالح فى مخالفات البناء خلق نوع من الوعى لدى العملاء بمعنى ان العميل الراغب فى شراء الوحدة سواء فى مناطق القاهرة او غيرها ، سيكون شغلة الشاغل الا تكون الوحدة مخالفة.
وأكد طاهر ان هذا القانون سيخلق سوق عقارى مصر خالى من المخالفات تماما ، وسيكون سبب فى زيادة المبيعات العقارية ، ومنع ظاهرة النصب العقارى التى كان يشهدها السوق منذ سنوات طويلة ولم التغلب على حلها مؤكدا ان هذا القانون سيكون بداية النهاية لتلك الظاهرة وسيقضى عليها تماما .
وتعتبر المادة الخامسة الاهم فى القانون وهى المادة الخاصة بـ تقسيط قيمة المخالفة مراعاة للبعد الاجتماعي للفئات غير القادرة، ووفقا للقانون يجوز أداء قيمة التصالح وتقنين الأوضاع على ثلاثة أقساط سنويا بدون فوائد على النحو الذى تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وخصم ما سبق سداده من غرامات فى أحكام قضائية خاصة بالمبنى وسددت من ذوى الشأن.
يذكر أن المادة الخامسة من القانون نصت على" تنشأ بكل محافظة لجنة أو أكثر بقرار من المحافظ المختص، تتولى تحديد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة، على أن تُشكل هذه اللجان من اثنين من ممثلي الجهة الإدارية المختصة، واثنين من المُقيمين العقاريين المعتمدين من هيئة الرقابة المالية، إلى جانب ممثل لوزارة المالية (الهيئة العامة للخدمات الحكومية).
كما تتولى اللجنة تقسيم المحافظة إلى عدة مناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري وحالة توافر الخدمات، على ألا يقل سعر مقابل التصالح وتقنين الأوضاع للمتر المسطح عن خمسين جنيهًا، ولا يزيد على ألفى جنيه.
اسباب ارتفاع الحديد الايام الاخيره
وتوقع محمد غباشى خبير التقييم العقارى ان يكون المبرر الوحيد لارتفاع اسعار الحديد فى مصر ، هو قرب انتهاء مهلة الـــ6 شهور الصادرة يمنع البناء فى المحافظات خاصه وانها ستنتهى الشهر المقبل .
وقدر غباشى نسبة الارتفاعات التى سيشهدها السوق العقارى بعد قانون التصالح فى مخالفات البناء وتقنين اوضاع الشقق المخالفة بنسبة لن تقل عن 15 : 20 % تقريبا وهى الزيادة السوقية التى ستشهدها الوحدة السكنية بعد الانتهاء من تقنينها طبقا للقانون .
و من أبرز التيسيرات التى تضمنها القانون رقم 17 لسنة 2019 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين الأوضاع، والمعدل بالقانون رقم 1 لسنة 2020، تقسيط قيمة المخالفة بدون فوائد، على ثلاثة سنوات، إلى جانب العديد من التسهيلات بشأن تحديد قيمة المخالفة والمهلة الزمنية للانتهاء من الأوراق المطلوبة، والتوسع في أماكن تلقى طلبات التقنين.
لا كلام يعلو فوق صوت الحديث عن ارتفاع اسعار العقارات خلال المرحلة المقبلة ، بعد المضى قدما بقوة من قبل الحكومة فى السير فى اجراءات قانون التصالح فى مخالفات البناء .
عقاريون أكدوا أن قانون التصالح في مخالفات البناء سيغير خريطة مصر العقارية خلال المرحلة المقبلة، خاصة وأن هناك آلاف الوحدات المخالفة في المدن الجديدة والمحافظات، والحديث هنا يتمحور حول السؤال الذي يشغل بال الكثيرين وهو هل سترتفع أسعار العقارات في مصر بشكل حقيقي أم أن السوق المصري لن يستجيب إلى ذلك؟
أكد المهندس طارق شكري رئيس غرفة التطوير العقاري ورئيس مجموعة عربية القابضة، أن قانون التصالح في مخالفات البناء خطوة جيدة وستصب في مصلحة السوق العقاري خاصة لأصحاب هذه العقارات والتي ستؤدي بالضرورة إلى ارتفاع سيحدث في أسعار هذه الوحدات بنسبة كبيرة بعد تسجيلها وإنهاء إجراءات التصالح فيها لأنها في ذاك الوقت ستكون وحدة غير مخالفة وحاصلة على رقم قومي يفيد بأن الوحدة غير مخالفة.
وأشار إلى أن السوق العقاري في مصر السنوات الماضية كان يعاني مشكلة كبيرة وهي أن النصل العقاري وبناء أبراج سمنية مخالفة لحقوق السلامة الإنشائية وغيرها، وتخوف عدد كبير من المواطنين من ذلك أن يحصل على وحدة وتكون في النهاية مخالفة ويصعب بيعها، وبالطبع كان يؤثر ذلك بالسلب على السوق العقاري والصورة الذهنية لدى العملاء وتخوفهم من حدوث نصب عقاري وبالتالي يؤثر في النهاية على مبيعات السوق العقاري في النهاية مؤكدا أن هذا القانون يعالج أخطاء الماضي ويفتح الباب مستقبلا لسوق عقاري خالٍ من أي مشكلات تماما ووضع الشركات الجادة في السوق المصري للعمل في جو هادئ خال من المناوشات ومحو الصورة الذهنية والانطباع الذي كان يؤخذ عن السوق العقاري وشركاته الجادة.
والبناء بدون ترخيص هو مخالفة بنود الترخيص فيما لا يُؤثر على السلامة الإنشائيه وتغيير الاستخدام من سكنى إلى تجارى أو غير ذلك وعدم مطابقة اشتراطات التخطيط السارية ومخالفة الرسوم المعمارية والإنشائية وتعلية أدوار مخالف و القانون ليس الخطوة الوحيدة لضبط أوضاع الثروة العقارية وجرى تعديل قانون البناء الموحد لمعالجة القصور السابقه بما يسمح بوقف النمو العشوائى والبناء المخالف والحفاظ على الرقعة الزراعية وإحداث طفرة فى التخطيط والعمران وزيادة المساحة المأهولة
قانون التصالح يحمي أصحاب الشقق المخالفة
أكد المهندس مصطفى الجلاد عضو غرفة التطوير العقارى ، ورئيس مجلس ادارة سيجنتشر هومز للتطوير العقارى ، ان قانون التصالح فى مخالفات البناء من اهم القوانيين التى تم سنها الفترة الاخيرة مؤكدا ان القانون يحمى اصحاب الشقق المخالفة ويحمى ايضا المشترى العقارى حتى لايقع فريسة لتجار النصب العقارى الذين يمارسون اساليب قد تضر بالسوق والعميل فى النهاية .
واشار الى ان قانون التصالح سيكون بداية مؤكدة لزيادة سيشهدها السوق العقارى بنسبة لن تثل عن 20 % بشكل مؤكدا والمناطق الشعبية والمحافظات ستحصل على نصيب الاسد فى هذة الزيادات على اعتبار ان غالبية الوحدات المخالفة تكمن فى المحافظات والمناطق الشعبية .
وأجزم أن المدن الجديدة ستشهد ارتفاعات جديدة ايضا ، حتى الشقق الغير مخالفة ستشهد ارتفاعات ملحوظة ايضا الن السوق العقارى كلة فى حالة ارتفاع مدينة باقى المدن تستجيب لكل هذة الزيادات متوقعا ان تكون ابرز المدن التى ستهد ارتفاعات خاصة ونحن على مشارف نهاية العام وهى مدن القاهرة الجديدة واكتوبر والشيخ زايد والسوق يشهد زيادة سنويه بشكل طبيعى مقدارها 10 % .
الشقق المخالفه سترتفع اسعارها بعد التصالح
على صعيد اخر استنفر المهندس محمد طاهر عضو غرفة التطوير العقارى رئيس الاهرام العقارية من ارتفاعات اسعار الحديد الاخيرة واكد انها ارتفاعات غير مبررة وليست فى توقيتها المناسب خاصة والسوق يتعافى بشكل تدريجيا من جائحة كورونا مؤكدا ان ارتفاع طن الحديد يؤدى فى النهاية الى ارنفاع اسعار العقارات لانة يمثل 10 % من نسبة المبانى بشكل كامل والعميل او السوق العقارى غير مؤهل الى زيادات حالية خاصة بعد تراجع المبيعات العقارية خلال ازمة كورونا وبدء تعافيها مؤخرا .
واكد انة بالنسبة لقانون التصالح فى المخالفات البنائية سيرفع اسعار الشقق المخالفة بنسبة لن تقل عن 20 % عن قيمتها قبل التصالح ، لان فى تلك الحالة ستكون الوحدة او العقار غير مخالف نصا للدستور والقانون ويحصل على شهادة تفيد بذلك بعد الانتهاء من كافة الاجراءات .
والمح الى ان العقارات والوحدا السكنية ، سترتفع قيمتها السوقية فى المدن الجديدة ، مؤكدا ان العقارات المقننة الحاصلة على رخصة سترتفع قيمتها بعد تقنين الاوضاع موضحا ان السوق العقارى المصرى من اقوى الاسواق العقارية فى المنطقة العربية كلها وجاذب للمستثمريين الاجانب .
وهناك حالات محظور التصالح فيها على المخالفات وهى الإخلال بالسلامة الإنشائية والتعدى على خطوط التنظيم وحقوق الارتفاق ما لم يُحل الأمر مع جهة الاختصاص و مخالفات المبانى ذات الطراز المعمارى المتميز وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من الطيران المدنى أو متطلبات شؤون الدفاع و البناء على أملاك الدولة ما لم يُقدم طلب لتقنين الوضع و البناء على أراضٍ خاضعة لقانون حماية الآثار ونهر النيل و تغيير الاستخدام للمناطق الصادرة لها مخططات تفصيلية ما لم توافق الجهة الإدارية البناء خارج الحيز العمرانى عدا الاستثناءات الواردة بالقانون
قانون التصالح يخلق وعي لدى العملاء
قال المهندس محمد طاهر عضو غرفه التطوير العقارى رئيس الاهرام العقارية ، ان قانون التصالح فى مخالفات البناء خلق نوع من الوعى لدى العملاء بمعنى ان العميل الراغب فى شراء الوحدة سواء فى مناطق القاهرة او غيرها ، سيكون شغلة الشاغل الا تكون الوحدة مخالفة.
وأكد طاهر ان هذا القانون سيخلق سوق عقارى مصر خالى من المخالفات تماما ، وسيكون سبب فى زيادة المبيعات العقارية ، ومنع ظاهرة النصب العقارى التى كان يشهدها السوق منذ سنوات طويلة ولم التغلب على حلها مؤكدا ان هذا القانون سيكون بداية النهاية لتلك الظاهرة وسيقضى عليها تماما .
وتعتبر المادة الخامسة الاهم فى القانون وهى المادة الخاصة بـ تقسيط قيمة المخالفة مراعاة للبعد الاجتماعي للفئات غير القادرة، ووفقا للقانون يجوز أداء قيمة التصالح وتقنين الأوضاع على ثلاثة أقساط سنويا بدون فوائد على النحو الذى تحدده اللائحة التنفيذية لهذا القانون، وخصم ما سبق سداده من غرامات فى أحكام قضائية خاصة بالمبنى وسددت من ذوى الشأن.
يذكر أن المادة الخامسة من القانون نصت على" تنشأ بكل محافظة لجنة أو أكثر بقرار من المحافظ المختص، تتولى تحديد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع على أساس قيمة سعر المتر لكل منطقة، على أن تُشكل هذه اللجان من اثنين من ممثلي الجهة الإدارية المختصة، واثنين من المُقيمين العقاريين المعتمدين من هيئة الرقابة المالية، إلى جانب ممثل لوزارة المالية (الهيئة العامة للخدمات الحكومية).
كما تتولى اللجنة تقسيم المحافظة إلى عدة مناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري وحالة توافر الخدمات، على ألا يقل سعر مقابل التصالح وتقنين الأوضاع للمتر المسطح عن خمسين جنيهًا، ولا يزيد على ألفى جنيه.
اسباب ارتفاع الحديد الايام الاخيره
وتوقع محمد غباشى خبير التقييم العقارى ان يكون المبرر الوحيد لارتفاع اسعار الحديد فى مصر ، هو قرب انتهاء مهلة الـــ6 شهور الصادرة يمنع البناء فى المحافظات خاصه وانها ستنتهى الشهر المقبل .
وقدر غباشى نسبة الارتفاعات التى سيشهدها السوق العقارى بعد قانون التصالح فى مخالفات البناء وتقنين اوضاع الشقق المخالفة بنسبة لن تقل عن 15 : 20 % تقريبا وهى الزيادة السوقية التى ستشهدها الوحدة السكنية بعد الانتهاء من تقنينها طبقا للقانون .
و من أبرز التيسيرات التى تضمنها القانون رقم 17 لسنة 2019 بشأن التصالح في بعض مخالفات البناء وتقنين الأوضاع، والمعدل بالقانون رقم 1 لسنة 2020، تقسيط قيمة المخالفة بدون فوائد، على ثلاثة سنوات، إلى جانب العديد من التسهيلات بشأن تحديد قيمة المخالفة والمهلة الزمنية للانتهاء من الأوراق المطلوبة، والتوسع في أماكن تلقى طلبات التقنين.
لا كلام يعلو فوق صوت الحديث عن ارتفاع اسعار العقارات خلال المرحلة المقبلة ، بعد المضى قدما بقوة من قبل الحكومة فى السير فى اجراءات قانون التصالح فى مخالفات البناء .
