بعد 3 سنوات تعويم.. توقعات بانتعاشة في حركة البيع بالسوق العقاري
ملامح ومعطيات جديدة يشهدها السوق العقاري المصري، بعد 3 أعوام من تحرير أسعار الصرف، ضمن خطة الإصلاح الاقتصادي التي أطلقتها الحكومة بالتعاون مع صندوق النقد الدولي، وتصدر القطاع العقاري القطاعات الأكثر تأثرا بقرار التعويم، وعانت الشركات العقارية الكثير من الضغوط بسبب القرار، وخاصة الشركات التي كان لها مشروعات تحت التنفيذ والإنشاء، وباعت مشروعاتها على أسعار مواد البناء ما قبل التعويم، حيث ارتفعت تكلفة تنفيذ المشروعات العقارية بنسبة تتراوح بين 40 - 50% بعد قرار التعويم بسبب الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار مواد البناء ومستلزمات التشييد "الحديد والأسمنت والبويات والنقل والسيراميك والأدوات الكهربائية" وغيرها.
ولم تقتصر تحديات السوق العقاري بعد التعويم على ارتفاع تكلفة تنفيذ المشروعات ولكن التحدى الأبرز والأهم هو تراجع القدرة الشرائية للمواطنين، بسبب ارتفاع معدلات التضخم وهوجة الأسعار التي شهدتها غالبية القطاعات، وهو ما أثر على اهتمامات وأولويات المواطنين، وخاصة وان الزيادة في الأسعار لم تواكبها زيادة مناسبة في الأجور والرواتب، وشهد السوق العقاري خلال الـ3 أعوام الأخيرة خروج الكثير من الشركات العقارية، وتعثر بعضها وخاصة الشركات الصغيرة والمتوسطة وذات الملاءة المالية المحدودة، كما شهدت اتجاه بعض الشركات لعقد تحالفات واندماجات مع شركات أخرى، للمرور بسلام من تلك الفترة الصعبة، وما زاد من صعوبة الأوضاع بالسوق العقاري ارتفاع معدلات المنافسة، ودخول الكثير من الشركات العقارية السوق، علاوة على دخول الحكومة كمنافس قوى بمشروعاتها للشركات العقارية سواء بالعاصمة الإدارية الجديدة أو العلمين الجديدة أو المنصورة الجديدة، خلاف طروحات وزارة الإسكان الإسكان الاجتماعي والمتوسط والفاخر، بما جذب شرائح كبيرة من المواطنين كانت خصما من عملاء شركات القطاع الخاص.
وللخروج من تلك الدائرة اتجهت الشركات العقارية لطرح المزيد من التيسيرات والتسهيلات، بهدف إنعاش حركة المبيعات وجذب المواطنين للشراء، وأبرز تلك التيسيرات عروض الزيرو مقدم والسداد لفترات طويلة بدأت بـ7 سنوات ووصلت لدى بعض الشركات لـ15 سنة، وهو أمر شديد الخطورة وينذر بمشكلات وأزمات كبيرة خلال الفترة المقبلة.
المهندس عمرو سليمان وكيل غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، يقول: إن تداعيات التعويم وتحرير أسعار الصرف ظهرت واضحة خلال العام الأول منها، ونجحت الشركات العقارية في التعامل مع آثار القرار والمرور بها بسلام، وما يشهده السوق العقاري حاليا نتيجة أسباب ومعطيات أخرى،ومنها زيادة حجم المنافسة وزيادة المعروض من الشركات العقارية". مؤكدا في تصريحات خاصة أن تحرير أسعار الصرف لم يعد مؤثرا على السوق العقاري حاليا، والسوق أعاد تصحيح مساره بنفسه.
من جانبه، أكد المهندس فتح الله فوزى نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التشييد والبناء بالجمعية، أن السوق العقاري تطور بشكل أكبر، وصار أكثر نضوجا بعد مرور 3 أعوام على التعويم، لافتا إلى أن أبرز تداعيات التعويم على السوق العقاري هي ارتفاع تكلفة التنفيذ بمعدلات غير مسبوقة، ووصلت الزيادة خلال 3 سنوات لـ100%، بما انعكس بالتالي على أسعار العقارات أيضا، والتي ارتفعت بنسبة كبيرة وارتفع سعر المتر من 4 - 10 آلاف جنيه في بعض المناطق.
وأشار فوزي إلى استيعاب السوق العقاري كل هذه المعطيات بسبب وجود طلب حقيقي يعتمد على تعداد سكاني كبير، ومن المتوقع استمرار معدلات نمو السوق العقاري وزيادة حجم الطلب خلال الفترة القادمة، وأوضح رئيس لجنة التشييد والبناء بجمعية رجال الأعمال المصريين أن قرار التعويم أثر على توجهات الشركات العقارية، وصارت تتجه لبناء الوحدات ذات المساحة الصغيرة للهروب من ارتفاع الأسعار وتقبل العميل هذه التوجهات بسبب الزيادة في الأسعار، وصارت الوحدات ذات مساحة 100- 150 مترا هي الأكثر طلبا بدلا من 300 متر وخاصة في مشروعات "الكمباوند"، وعن توقعاته لاتجاه السوق الفترة القادمة، أكد فتح الله أن السوق سيواصل معدلات نموه وحجم الطلب يزيد كما أن الدولة ستواصل طرح مشروعاتها سواء بالإسكان الفاخر أو المتوسط.
