الإسكان: إصدار كتاب للرد على استفسارات قانون التصالح في مخالفات البناء

وحول أهم الاستفسارات التي شملها الكتاب، أشارت المهندسة نفيسة هاشم إلى أن منها: ما هي المدة المحددة لتقديم طلبات التصالح؟ وما هي الجهة التي يتم تقديم طلب التصالح إليها؟ حيث أفاد الكتاب، أنه يتم تقديم طلبات التصالح في مدة لا تجاوز 6 أشهر من تاريخ العمل باللائحة التنفيذية للقانون، وبدأت تلك الفترة اعتبارًا من 9/ 7/ 2019: 8 /1/ 2020، طبقا للمادة الثالثة من القانون رقم 17 لسنة 2019، وكذا تُقدم طلبات التصالح إلى الجهة الإدارية المختصة بحسب الأحوال (الوحدات المحلية - جهاز المدينة "بالنسبة للمجتمعات العمرانية الجديدة" - الهيئة العامة للتنمية السياحية - الهيئة العامة للتنمية الصناعية).

وأضافت المهندسة نفيسة هاشم، أنه من ضمن التساؤلات المتكررة التي شملها الكتاب، هل يقتصر تقديم طلب التصالح على مالك العقار فقط مع تقديم سند الملكية؟ وما هي المستندات المطلوب إرفاقها بطلب التصالح؟ حيث لم ينص القانون ولائحته التنفيذية على أن يتقدم مالك العقار بنفسه، أو تقديم سند ملكية مع طلب التصالح، ويمكن لصاحب الشأن (مالك - اتحاد شاغلين)، تقديم طلب التصالح على أن يقدم المستندات الدالة على صفته وفقا للمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون.

وتابعت: كما يتم إرفاق المستندات التالية بطلب التصالح، وتختلف باختلاف نوع المخالفة وهي:(صورة من بطاقة الرقم القومي لمقدم الطلب، والمستندات الدالة على صفة مقدم الطلب بالنسبة للأعمال المخالفة بالمبنى المطلوب التصالح عليه، والمستندات الدالة على أن المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام قانون التصالح، ومن ضمنها على سبيل المثال لا الحصر: - المستندات الدالة على تاريخ الإجراءات القانونية المحررة حيال المخالفة.

- تاريخ تركيب مرفق من مرافق العقار "كهرباء -‏ مياه – غاز - تليفون- إنترنت".
- مستخرج رسمي صادر من مصلحة الضرائب العقارية.
- عقود البيع المشهرة أو الإيجار المشمولة بإثبات التاريخ بالشهر العقاري.
- صورة ملتقطة من القمر الصناعي.
- تقرير يثبت تاريخ ارتكاب المخالفة من إحدى كليات الهندسة بالجامعات المصرية أو المركز القومي لبحوث الإسكان والبناء.
- نسختان من الرسومات المعمارية للمبنى المنفذ على الطبيعة معتمدتان من مكتب هندسي.
- نسخة من الرسومات المرفقة بترخيص البناء وصورة أورنيك الترخيص إن وجد.
- تقرير معتمد من نقابة المهندسين مقدم من مكتب استشاري في الهندسة الإنشائية متخصص في تصميم المنشآت الخرسانية أو المنشآت المعدنية بحسب الأحوال، على أن يثبت بالتقرير أن الهيكل الإنشائي للمبنى وأساساته يحقق السلامة الإنشائية، ولا يشكل خطرًا على الأرواح أو الممتلكات وصالح للإشغال، ويحتوي على معاينة وفحص المباني وفقا للنموذج المرفق باللائحة التنفيذية للقانون، والإيصال الدال على سداد رسم فحص الطلب).

وأشارت وكيل أول الوزارة إلى أنه بشأن الاستفسار الوارد بالكتاب عن، هل يلزم تقديم كافة المستندات المنصوص عليها بالمادة الثالثة من اللائحة التنفيذية للقانون التي تثبت أن تاريخ المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام قانون التصالح؟ فأكدت أنه لا يلزم تقديم جميع المستندات الدالة على أن المخالفة المطلوب التصالح فيها تم القيام بها قبل العمل بأحكام القانون.

وتابعت أنه قد وردت تلك المستندات على سبيل المثال لا الحصر ويكتفي بتقديم أحدها فقط، مضيفة أن الاستفسار بشأن المقصود بتغيير الاستخدام الوارد بالمادة الأولى من قانون التصالح؟، فإن المقصود به تغيير استخدام أحد المباني أو أي من وحداتها لغير الغرض المرخص به قبل الحصول على الموافقة اللازمة من الجهة المختصة، ولا يجوز التصالح في حالات تغيير الاستخدام في المناطق التي يوجد لها مخططات تفصيلية معتمدة، ولا يُعد تغيير النشاط وفقًا للقوانين المنظمة تغييرًا للاستخدام، كما أن الكتاب أجاب على تساؤل بشأن، هل يجوز التصالح على مخالفة تجاوز قيود الارتفاع المقررة بالاشتراطات البنائية؟ حيث يجوز التصالح على مخالفة قيود الارتفاع الصادرة بالاشتراطات المؤقتة، أو المخططات المعتمدة، شريطة ألا يتم تجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني بالدولة، أو متطلبات شئون الدفاع عن الدولة.

وذكرت وكيل أول الوزارة، أنه من ضمن الاستفسارات الواردة بالكتاب، هل يجوز التصالح على المباني المقامة على الأراضي المملوكة للدولة؟ فإنه يجوز تقديم طلب التصالح على المباني المقامة على الأراضي المملوكة للدولة في حالة قيام صاحب الشأن بتقديم طلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون المنظم لهذا الشأن وطبقًا للمادة الأولى من قانون التصالح في بعض مخالفات البناء، على ألا يصدر قرار قبول التصالح على مخالفات البناء إلا بعد تقديم ما يفيد توفيق الأوضاع على الأراضي المملوكة للدولة طبقا للقوانين المنظمة لذلك، وذلك تطبيقا للمادة (89) من اللائحة التنفيذية للقانون.

ولفتت وكيل أول الوزارة إلى أن الكتاب أجاب على تساؤلات عن، هل يتم التصالح على مخالفات البناء على الأراضي خارج الحيز العمراني؟ حيث لا يجوز التصالح على مخالفات البناء على الأراضي خارج الحيز العمراني طبقا للمادة الأولى من القانون، إلا في الحالات الآتية: الأراضي التي تقام عليها مشروعات تخدم الإنتاج الزراعي أو الحيواني في إطار الخُطة التي يصدر بها قرار من مجلس الوزراء بناءً على عرض الوزير المختص بالزراعة، والأراضي الزراعية الواقعة خارج أحوزة القرى والمدن التي يقام عليها مسكن خاص أو مبنى خدمي، والمشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، ويقصد بها المباني المكتملة والمتمتعة بالمرافق والمأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة، وطبقًا للتصوير الجوي بتاريخ 22/ 7/ 2017، والتي يصدر بتحديدها قرار من لجنة الأحوزة العمرانية، المشكلة بقرار من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية، وهل يجوز التصالح على مخالفات تغيير استخدام أماكن إيواء السيارات؟ فإنه يجوز التصالح على جميع مخالفات قانون البناء عدا الحالات الواردة بالمادة الأولى من قانون التصالح وطبقا لكافة الضوابط الواردة بالقانون.

وقالت: أجاب الكتاب عن استفسارات حول، كيف يتم التصالح على مخالفة زيادة مسطحات غرف السطح واستخدامها كوحدة سكنية؟ بأنه يجوز التصالح على مخالفات غرف السطح على النحو التالي: في حالة زيادة مسطح غرف السطح يتم التصالح على المساحة المضافة، وفي حالة استخدام المسطح كوحدة سكنية فيتم التصالح على كامل المسطح، وذلك وفقآً لما ورد بالحالات الاسترشادية المرفقة بالكتاب، وهل تسقط الدعاوى والأحكام الصادرة بمجرد تقديم طلب التصالح على مخالفات البناء؟ بأنه يجب على الجهة الإدارية المختصة إعطاء مقدم الطلب شهادة تفيد تقدمه بالطلب مثبتًا بها رقمه وتاريخ قيده والمستندات المرفقة به.

ويترتب على تقديم هذه الشهادة إلى المحكمة أو الجهات المختصة، بحسب الأحوال وقف نظر الدعاوى المتعلقة بالمخالفة ووقف تنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة فى شأن الأعمال المخالفة محل هذا الطلب إلى حين البت فيه، وفقًا للمادة الثالثة من القانون.

وحول الاستفسار عمن يتولى البت في طلب التصالح؟ قالت: تتولى اللجنة الفنية المشكلة بالجهة الإدارية المختصة البت في طلبات التصالح وتقنين الأوضاع، طبقًا للمادتين الثانية والرابعة من القانون، وما هي المدة المقررة للبت في طلب التصالح؟ يتم البت في طلب التصالح ورفع تقرير لمحافظ الإقليم أو رئيس الهيئة المختص بحسب الأحوال، بالقبول أو الرفض خلال مدة لا تتجاوز 4 أشهر من تاريخ تقديم الطلب مستوفيًا المستندات المطلوبة، طبقا للمادة الرابعة من القانون.

وبشأن التساؤل عن كيفية تحديد سعر المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، أشارت وكيل أول الوزارة إلى أنه يتعين أن تقوم اللجنة المشكلة، بتقسيم المحافظة أو نطاق ولاية الهيئة المختصة، بحسب الأحوال، إلى عدة مناطق بحسب المستوى العمراني والحضاري وحالة توافر الخدمات، وتقدير قيمة المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع لكل استخدام ( سكنى ‏ تجارى- إداري- صناعي - غيرها ) بما لا يقل عن خمسين جنيهًا ولا يزيد على ألفي جنيه للمتر المسطح، طبقًا للمادة الخامسة من القانون.

ويصدر بتحديد قيمة المتر المسطح مقابل التصالح وتقنين الأوضاع قرار من المحافظ بناءً على عرض اللجنة وينشر بالوقائع المصرية، ويتم تحديد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، من خلال اللجنة الفنية المشكلة بالمعاينة وتحديد قيمة إجمالي مقابل التصالح وتقنين الأوضاع المطلوب سدادها بناءً على سعر المتر المحدد بالمنطقة الواقع بها العقار الصادر بقرار من المحافظ، وإجمالي مسطح المخالفة طبقًا للمادة الثانية من القانون.

وتراعي النسب الواردة التي يتم سدادها مقابل التصالح وتقنين الأوضاع بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية للقانون بحسب نوعية المخالفة وبيانها على النحو الآتي:مخالفة البناء بدون ترخيص وتجاوز الاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية 100% من قيمة المتر المسطح،ومخالفة تغيير الاستخدام في المناطق التي ليس لها مخططات تفصيلية 100% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة البناء بدون ترخيص ومطابق للاشتراطات التخطيطية والبنائية السارية 50% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات المعمارية والإنشائية للترخيص الصادر، وعدد الأدوار المرخص بها 25% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات الإنشائية للترخيص الصادر ومطابقة للرسومات المعمارية وبذات المسطح وعدد الأدوار المرخص بها 20% من قيمة المتر المسطح، ومخالفة الرسومات المعمارية للترخيص الصادر، مع مطابقة الرسومات الإنشائية، وعدد الأدوار المرخص بها 5% من قيمة المتر المسطح لمقابل التصالح وتقنين الأوضاع، على ألا تقل قيمة المتر المسطح لمقابل التصالح وتقنين الأوضاع في أي حال من الأحوال المتقدمة عن 50 جنيهًا ولا تزيد عن ألفي جنيه، وذلك وفقًا لما ورد بالحالات الاسترشادية المرفقة بالكتاب.

كما أجاب الكتاب عن تساؤلات بشأن موعد تحصيل مقابل التصالح وتقنين الأوضاع، بأنه يتم تحصيل مقابل التصالح بعد موافقة اللجنة الفنية على التصالح واحتساب قيمة إجمالي مقابل التصالح، وتقنين الأوضاع وإخطار ذوي الشأن بالسداد، وهل يمكن تقسيط المبلغ المطلوب للتصالح على المخالفات؟ بأنه يتم سداد مقدم التقسيط بمبلغ 25% على الأقل من القيمة الإجمالية لمقابل التصالح خلال 60 يومًا من تاريخ موافقة اللجنة على الطلب، وفي حالة تأخير سداد أي قسط من الأقساط عن مدة السنوات الثلاث يتم رفض طلب التصالح، وفي جميع الأحوال لا يجوز إصدار قرار قبول التصالح إلا بعد سداد كافة الأقساط، طبقًا للمادة الخامسة من القانون.

وحول الإجراءات المطلوبة من ذوي الشأن بعد موافقة اللجنة الفنية على طلب التصالح، أفاد الكتاب، بأنه يجب على ذوي الشأن بعد موافقة اللجنة الفنية على طلب التصالح القيام بالآتي: سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع أو التقدم بطلب تقسيط مقابل التصالح مرفقًا به السند الدال على سداد مقدم التقسيط خلال ستين يومًا من تاريخ موافقة اللجنة الفنية، وطلاء كامل الواجهات القائمة وغير المشطبة للمبنى محل المخالفة على أن يراعى وضع القرى وتوابعها، ويعتبر صدور القرار بقبول التصالح على الأعمال بمثابة ترخيص منتج لجميع آثاره بالنسبة للأعمال المخالفة محل الطلب، ولا يترتب على قبول التصالح على المخالفة في جميع الأحوال أي إخلال بحقوق الملكية لذوي الشأن.

وحول الاستفسار عن الإجراءات التي تتخذها الجهة الإدارية حال عدم سداد مقابل التصالح وتقنين الأوضاع خلال المدة المحددة للسداد، أفاد الكتاب، في حالة عدم سداد قيمة مقابل تقنين الأوضاع خلال ستين يومًا من تاريخ موافقة اللجنة الفنية، يصدر المحافظ أو رئيس الهيئة المختصة، بحسب الأحوال قرارًا بالرفض أو باستكمال الإجراءات التنفيذية اللازمة، أو بتصحيح الأعمال المخالفة وفق أحكام قانون البناء، ويتم استئناف نظر الدعاوى والتحقيقات الموقوفة وتنفيذ الأحكام والقرارات والإجراءات الصادرة في شأن الأعمال المخالفة طبقأ للمادة التاسعة من القانون.

كما أفاد الكتاب، أنه يحق لمقدم طلب التصالح في حال رفض الطلب التظلم من قرار الرفض خلال ثلاثين يومأً من تاريخ إخطاره به أمام لجنة التظلمات المشكلة بمقر المحافظة أو الجهة الإدارية المختصة طبقًا للمادة العاشرة من القانون.

وبشأن الحالات التي لا يجوز التصالح على مخالفات البناء بها وتقنين أوضاعها، قالت المهندسة نفيسة هاشم: يحظر التصالح في الأعمال المخلة بالسلامة الإنشائية للبناء، والمخالفات الخاصة بالمباني ذات الطراز المعماري المتميز، وتجاوز قيود الارتفاع المقررة من سلطة الطيران المدني، أو تجاوزات متطلبات شئون الدفاع عن الدولة، والبناء على الأراضي المملوكة للدولة ما لم يكن صاحب الشأن قد تقدم بطلب لتوفيق أوضاعه وفقًا للقانون.

والبناء على الأراضى الخاضعة لقانون حماية الآثار وحماية نهر النيل، وكذا تغيير الاستخدام للمناطق التي صدرت لها مخططات تفصيلية معتمدة من الجهة الإدارية، والبناء خارج الأحوزة العمرانية المعتمدة، ويستثنى من ذلك، الحالات الواردة في المادة الثانية من مواد إصدار قانون البناء طبقا للضوابط التي يصدر بها قرار من وزير الزراعة، والمشروعات الحكومية والمشروعات ذات النفع العام، والكتل السكنية المتاخمة للأحوزة العمرانية للقرى وتوابعها والمدن، ويقصد بها المباني المكتملة والمتمتعة بالمرافق والمأهولة بالسكان والمقامة على مساحات فقدت مقومات الزراعة، وطبقا للتصوير الجوي في 22 /7/ 2017، والتي يصدر تحديدها قرار من لجنة الأحوزة العمرانية المشكلة بقرار من وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية.

وأشارت وكيل أول الوزارة إلى أنه مرفق بالكتاب نماذج استرشادية لأنواع المخالفات، وكيفية التعامل معها، كما أن الكتاب مشتمل على نصوص مواد اللائحة التنفيذية للقانون رقم 17 لسنة 2019، وبه نماذج من طلبات التصالح وتقرير السلامة الإنشائية للمبنى محل المخالفة، والمستندات والإجراءات التي يمكن أن يسترشد بها المواطن صاحب المخالفة عند قيامه بتقديم طلب التصالح على المخالفة.