خبراء ومستثمرون: مشكلات بالجملة تهدد السوق العقاري..أمجد حسنين: أسعار الأراضي وصعوبة التراخيص أزمة مستمرة.. شكري: نقص المعلومات عائق أمام الاستثمار..والإسكان: نعمل على تلبية احتياجات المواطن والمستثمر

حدد عدد من الخبراء والمستثمرين العقاريين، عددا من المشكلات والصعوبات التي تواجه السوق العقارية، وطالبوا وزارة الإسكان باتخاذ حزمة من الإجراءات والقرارات لحل هذه الأزمات، والتعامل معها على أرض الواقع.

وأكد المهندس أمجد حسنين، وكيل غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أن السوق العقارية المصرية واحد من أكثر الأسواق ثراء للمستثمر الأجنبي؛ لاعتماده على الطلب الحقيقي، مشيرًا إلى أن الحكومة الحالية لديها وعي بوجود بعض التحديات التي تواجه المستثمرين، والتي تتم مناقشتها معهم للوصول بمناخ جاذب للمستثمرين المحليين والأجانب.

وأشار إلى أن توجه وزارة الإسكان لتنفيذ مشروعات للإسكان الفاخر ليس دور الحكومة، ومن الممكن أن يؤدي لمشكلات في السوق العقارية، وإحجام بعض الشركات عن التواجد حتى لا تتواجد في منافسة مباشرة مع الوزارة، مطالبًا بعودة وزارة الإسكان للقيام بدورها كرقيب ومشرف على السوق، بالإضافة لتنفيذ وحدات لمحدودي الدخل بنسبة كبيرة ومتوسطي الدخل بنسبة بسيطة، مقابل توفير أراضي للمستثمرين العقاريين؛ للقيام بدورهم كمطورين.

قال: إن هناك بعض التحديات التي تواجه القطاع، ومنها توفير الأراضي بأسعار قابلة للتطبيق في دراسات الجدوى، وسرعة الحصول على التراخيص للمشروعات، وهي المشكلات التي تم التعامل معها مؤخرًا، بحيث تم إنهاء أزمة التحويلات، بالإضافة لتحسن عملية استصدار التراخيص، لتظل الأزمة الأخيرة الخاصة بطريقة تسعير الأراضي قائمة في السوق.

خريطة استثمارية
ومن جانبه، قال المهندس هشام شكري، نائب رئيس شعب الاستثمار العقاري، أن الشراكة بين القطاع الخاص والإسكان أفضل لتخفيف العبء المالي عن المطور وتحقيق مصلحة مزدوجة للطرفين، مطالبا بضرورة وجود نسبة بين قيمة الأرض كمكون للمشروع وهو ما يختلف من منطقة لأخرى بحيث يكون 20 % في المناطق الجديدة ويرتفع في حالة الأراضي في المدن مكتملة التنمية.

وشدد على ضرورة توافر خريطة استثمارية تعلن عنها وزارة الإسكان لمدة 3 أعوام مقبلة حول المناطق والمساحات ومواعيد طرح الأراضي في مختلف أنحاء الجمهورية، بما يمكن المطور العقاري من دراسة الفرص الاستثمارية والاختيار من بينها، بالإضافة إلى الاطمئنان لتوافر مخزون أراضي ضمن مخططاته الإستراتيجية.

اتحاد المطورين
وقال: إن وجود بعض التشريعات التي تعوق الاستثمار تؤثر بشكل غير مباشر على قيم المنتج النهائي، وهو ما يحتم ضرورة التعامل مع القوانين التي تتسبب في تباطؤ عملية الاستثمار، مشيرًا إلى أن قانون تدشين اتحاد المطورين العقاريين واجه أزمة تحويل مساره من قانون اتحاد المطورين لقانون تنظيم مهنة التطوير العقاري، وهو ما أدى للابتعاد عن هدف تدشين اتحاد المطورين كجهة تنظيمية للسوق العقارية.

ولفت إلى مواجهة القطاع لأزمة كبرى تتمثل في نقص المعلومات عن القطاع بأكمله، مثل عدد الوحدات المنتجة سنويًا، وحجم الفجوة السنوية بين العرض والطلب، وهو ما لا يمكن من التعرف على المستقبل، وخاصة مع وجود نسبة كبيرة من المشترين غير المسجلين والذين لا يمكن معرفة دخلهم المباشر، مطالبًا بضرورة تعميم نظام التسجيل بالإيداع، بهدف رصد العقد ومعرفة توجه السوق واحتياجات المطورين.

منظومة التطوير
وقال أحمد شلبي، العضو المنتدب لشركة تطوير مصر، إن ارتفاع تكلفة الأراضي والتنفيذ وغياب منظومة التطوير العقاري يعتبر أبرز التحديات التي تواجه قطاع التطوير العقاري إلى جانب عدم توفير التمويلات اللازمة من البنوك.

وأضاف أن مدد سداد الشركات تتراوح بين 8 و10 سنوات مما يتسبب في بطء قدرة المطور على البدء في مشروعات جديدة، مؤكدا على أهمية ضم التمويل العقاري؛ ليصبح جزءا من المنظومة لحل المشكلة.

وأكد على حاجة المطورين العقاريين لخلق طلب جديد بقواعد اقتصادية جديدة وخاصة أن المدن الجديدة وحدها وحدها لن تكفي في ظل غياب الرؤية الواضحة حول الطلب عليها.

وأشار إلى ضرورة تطبيق الرؤية الشاملة، باعتبارها مفتاح الخريطة التنموية لمصر؛ للتعرف على فرص العمل المتوفرة بالمدن الجديدة، وبالتالي حاجتهم إلى خدمات سكنية.

الظروف الصعبة
فيما قال أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة أرضك للتنمية والاستثمار العقاري، إن محافظات الصعيد تمتلك فرصا واعدة للمستثمرين، وخاصة في ظل وجود حوافز من الدولة لتشجيع الاستثمار بها.

وأضاف أن الظروف الاقتصادية الصعبة التي تواجهها شركات الاستثمار العقاري، دفعت شركته لاقتناص فرصة وجود طلب بمحافظات الصعيد، بدلا من الاستثمار في العاصمة الإدارية الجديدة، مؤكدا أنه من المستهدف التوجه للعاصمة في المراحل القادمة.

وأوضح أن سعر المتر بالمدن الجديدة يتراوح بين 10 آلاف و15 ألف جنيه، بمعنى أن سعر الشقة الـ100 متر يصل إلى مليون جنيه، وهو سعر مرتفع، مما يتطلب إيجاد حلول لمشكلات التمويل وأسعار الأراضي والترفيه.

واقترح أن يتم عمل رؤية تنموية شاملة بنظرة مختلفة عبر طرح أراضي سكنية وتجارية متكاملة؛ لفك اشتباكات كثيرة في السوق، مؤكدا على أهمية وجود حوافز للمطورين إلى جانب إمكانية استيراد المنتج الكامل.

الاضطرابات المالية
وقال ممدوح بدر الدين، رئيس شعبة الاستثمار العقاري، أنه يجب ألا تزيد قيمة مكون الأرض من التكلفة الاستثمارية العقارية عن 20% لتحقيق عوائد مالية تُسهم في جذب الاستثمارات خلال المرحلة المقبلة.

وأضاف بدر الدين، أن هذه النسبة لمكون الأرض من تكلفة المشروعات تصل إلى 30%، مما يؤدي إلى تحمل المستثمر أعباء مالية مرتفعة غير مستغلة.

وأشار إلى أن الاضطرابات المالية في الدولة خلال السنوات الماضية أثرت سلبًا على المستثمرين، مما أسهم في توجيههم إلى حالة من الترقب لحين استقرار السوق، موضحًا أن تزايد أسعار الأراضي المطروحة أمام المستثمرين العقاريين يؤثر سلبًا على النشاط.

وأوضح أن مصر تحتاج إلى مئات من المدن الجديدة لاستيعاب التزايد السكاني والنمو الاقتصادي اللذان يتطلبان توافر وحدات سكنية وتجارية بصفة منظمة، مضيفًا أنه يجب تدشين نحو 750 ألف وحدة سكنية سنويًا؛ لمواكبة التطورات المختلفة اجتماعيًا وجغرافيًا.

وأشار إلى ضرورة تدشين اتحاد المطورين العقاريين، موضحًا توقف مفاوضات تأسيسه نتيجة لاختلاف وجهات النظر بين هيئة المجتمعات العمرانية ومجلس البرلمان والمطورين العقاريين، مؤكدًا على ضرورة تكاتف الجهود لتأسيس هذا الاتحاد.

مختلف الشرائح
فيما قالت المهندسة رجاء فؤاد، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية لقطاع التخطيط والمشروعات، أن هيئة المجتمعات العمرانية تعمل بجد لتلبية رغبات المواطنين لتوفير وحدات سكنية لمختلف الشرائح السكنية، وذلك بالتعاون مع المستثمرين العقاريين، لافتة إلى أن الهيئة أصبح لها دور بارز في توفير أراضي لمختلف الشركات العقارية بكافة الأنظمة.

وأشارت إلى أنه تم الانتهاء من البت الفني للعروض المقدمة للمرحلة الثانية بمشروعات الشراكة، وجار البت المالي في العروض المؤهلة فنيًا، مؤكدة أن تنمية مجتمعات عمرانية جديدة يأخذ في اعتباره رغبات وتطلعات المواطنين المستهدفين للسكن بتلك المدينة، تدشين دراسة إقليمية تضم الجانب الاقتصادي والاجتماعي، بالتعاون مع هيئة التخطيط العمراني والجهاز الوطني لاستخدامات الأراضي، وغيره من الجهات المعنية، بحيث يتم التعديل في بعض الأحيان بما يتلاءم مع رغبة المواطنين.

لفتت إلى أن تنفيذ وزارة الإسكان ممثلة في هيئة المجتمعات العمرانية لوحدات سكنية فاخرة يأتي بهدف اتخاذ الهيئة للخطوة الأولى لتشجيع المطورين على التواجد في هذه المشروعات، وخاصة أنه تم تنفيذ هذه المشروعات في المدن الجديدة مثل العلمين الجديدة والعاصم الإدارية الجديدة.

أكدت أن إقليم الصعيد يضم عددا من المدن الجديدة المهمة والمتميزة والفرص الاستثمارية الكبرى، التي يجب أن يتوجه لها المطورون العقاريون.

وحول تسعير الأراضي والوصول لأرقام مرتفعة، قالت إن هذا يتم في بعض المدن الجديدة مكتملة التنمية، كما أن نظام المزايدة هو ما تسبب في ارتفاع قيمة الأرض عبر المطورين العقاريين؛ لذا فإن الهيئة تتوجه لمدن جديدة للبدء بأسعار جديدة منخفضة، مشيرة إلى أنه سيتم طرح أراضي بأسعار مرضية للمستثمرين في بعض المدن الجديدة قريبًا.

الشراكة
وقال المهندس طارق السباعي، نائب رئيس هيئة المجتمعات العمرانية للشئون العقارية والتجارية، أن الهيئة تلقت 36 عرضًا من 21 شركة، بشأن الحصول على قطع الأراضي الاستثمارية، التي تم طرحها بين الشركات الرائدة للبيع بنظام المشاركة مع القطاع الخاص؛ لإقامة أنشطة استثمارية مختلفة بالمدن الجديدة، حيث تم طرح 13 قطعة أرض استثمارية بمساحات مختلفة.

وأضاف السباعي، أنه من المقرر البث في العروض المقدمة من هذه الشركات والإعلان عن الشركات الفائزة خلال أيام.