٩ أسباب لسقوط الحق في الشفعة

1- تنازل الشفيع عن حقه في الأخذ بالشفعة
والتنازل هنا هو تصرف قانونى سواء بمقابل أو بغير مقابل ويكون إما صريحًا أو ضمنيًا يستفاد من أي عمل أو تصرف يدل على نزول الشفيع عن حقه ويجوز النزول المقدم أي قبل البيع وطالما أن هذا النزول يؤدى إلى السقوط فلزم إلتزام قصد الشفيع وعدم التوسع فيه.

(بأن النزول الذي يتم بالنسبة إلى البيع الذي قد يصدر للغير من الجار التنازل له والواقع على الأرض المجاورة لا يمتد إلى البيع الصادر من مشترى هذه الأرض) أي لا يمتد لصفقة أخرى ممن نُزِلَ له.

استقر اجتهاد محكمة التمييز على أنه عندما يكون إسقاط حق الشفعة صريحًا بعد وقوع البيع الرسمي فإن هذا الحق يسقط سواء أكان الشفيع علم بعناصر عقد البيع الرسمي من حيث الثمن ومقدار المبيع أو لم يعلم بذلك لأن الشفعة هي حق خالص للشفيع فيملك التصرف فيه استيفاء وإسقاطًا.

وأوضح أنه إذا كان التنازل عن الشفعة وقع عن طريق الدلالة فان حق الشفيع لا يسقط إلا بالعلم بمقدار المبيع وبالثمن وبالمشتري، وذلك لأن الدلالة في هذا الصدد هي دلالة الرضا بالبيع والرضى بالبيع والرضا بالشيء بدون العلم به محال.

أن تبريك الشفيع للمشتري بعد عقد البيع الرسمي هو في حقيقته إظهار الرغبة في عدم الأخذ بالشفعة ويعد إسقاطًا صريحًا لحق الشفعة سواء أكان الشفيع قد علم بمقدار المبيع والثمن أم لم يعلم.

وتابع بإن اتخاذ الشفيع إجراءات دعوى الشفعة لا ينفي بطريق اللزوم الحتمي والمنطقى سبق نزوله عن حقه في الشفعة قبل رفع الدعوى ولا يمنع صاحب المصلحة من التمسك فيها بهذا النزول وطلب تمكينه من إثباته قانونًا.

2- عدم إظهار الرغبة في الميعاد
وعلى من يريد الأخذ بالشفعة أن يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذي يوجهه إليه البائع أو المشترى والا سقط حقه ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك.

3- عدم رفع الدعوى في الميعاد
وترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى أمام المحكمة الكائن في دائرتها العقار وتقيد بالجدول، ويكون كل ذلك في ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان المنصوص عليه في المادة السابقة وإلا سقط الحق فيها والحكم في الدعوى على وجه السرعة.

4- عدم إيداع الثمن في الميعاد
وخلال ٣٠ يوما على الأكثر من تاريخ هذا الإعلان يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن في دائرتها العقار كل الثمن الحقيقى الذي حصل به البيع، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة، فإن لم يتم الإيداع في هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.

5- مضى ٤ أشهر من تاريخ التسجيل
إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع.

6- بطلان البيع
تبطل الشفعة إذا كان البيع المشفوع فيه باطل كما إذا اتضح أن البائع لم يكن مالكًا لما باع وقًضِىَ ببطلانه، مع أنها تجوز في (بيع ملك الغير ما دام قائم ولم يقض ببطلانه، ويجوز في البيع الصوري (صورية نسبية) وتجوز في البطلان النسبى لتقص أهلية أو عيب إرادة.

7- التقادم
يتقادم الحق في الشفعة بمرور خمسة عشر عامًا على البيع الابتدائي الذي لم يسجل ولم يعلن وذلك بناء على القواعد العامة.
لا يشترط قانونًا في البيع الذي تجوز فيه الشفعة أن يكون بعقد مسجل أو ثابت التاريخ، وذلك بخلاف عقد الشفيع

8- زوال ملكية الشفيع للعقار
وذلك من وقت البيع حتى صدور حكم نهائى بالشفعة
إذا كان عقد شراء الشفيع غير مسجل فالعين التي هي محل هذا العقد لا يصح أن يشفع بها.

9- زوال أحد شروط الشفعة
إذا زال أحد الشروط اللازمة للأخذ بالشفعة كما إذا باع الشفيع عقاره قبل طلب الشفعة أو جعله وقفًا أو مسجدًا أو إذا زالت ثقته كجار يمنع الإلتصاق بمرور طريق فاصل أو إذا بيع العقار بالمزاد العلنى ( وليس الاختيارى) ولا شفعة في منقول ولا شفعة في أملاك الدولة (العامة والخاصة) ولا يجوز أخذ الأرض الموزعة على صغار الفلاحين بالشفعة طبقًا للمادة 9 من المرسوم بقانون 178/52 ولا يجوز للمستأجر لأنه غير مالك.

وأشار بأن المشترى لجزء مفرز لا يجوز له طلب الشفعة في جزء شائع من ذات العقار إذا تم بيعه لأنه لا يجوز له طلب الشفعة على خلاف سنده

وأكد بأن قاعدة الدفع بسقوط الشفعة قررها القانون والحق ذاته مستمد منه ولذا أحيطت بقيود كثيرة ووجب القيام بالإجراءات في مواعيدها وإلا سقط الحق فيها.

فهو كحق مقيد لحرية التعاقد وحق الملكية فإذا سقط أصبح لا وجود له والمحكمة تقضى بذلك من تلقاء نفسها وفى أي حالة كانت عليها الدعوى.