11 خطوة تجنبك الوقوع في فخ مافيا النصب العقاري

انتشرت في الآونة الأخيرة عمليات النصب التي يتعرض لها المواطن عند شراء وحدات سكنية أو أراض من قبل "مافيا العقارات"، ورغم ذلك ما زالت شركات الاستثمار العقارى الوهمية تعرض إعلانات على شاشات التليفزيون والصحف وعلى سلالم المترو والجامعات التي تعرض أراضى وشققا وشاليهات المطلة على البحر للبيع بأسعار مغرية، وبتسهيلات السداد والتقسيط المريح.

ويعرف الخطيب محمد المحامى بالاستئناف ومجلس الدولة، الخطوات والإجراءات التي يجب اتخاذها قبل شراء عقار لتجنب النصب عند شراء أو إيجار قطعة أرض أو عقار أو وحدة سكنية أو إدارية أو تجارية.

أولا: يجب عليك أولا البحث والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك وبعد الاستقرار على وحدة معينة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي ثم التسجيل.

ثانيا: ولكي تضمن أن تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة يجب أن تجرى مجموعة من الخطوات القانونية المهمة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونية حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك ولا يخفى على أحد أن البعض أحيانًا يتلاعب بالعميل الذي يشترى العقار اعتمادًا على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.

وتتخلص الخطوات التي يجب أن يتبعها المشتري في الآتي:

1- أن يطلب من البائع الاطلاع على مستندات ملكيته لهذه الوحدة ومراجعتها والتأكد من صفته وأن له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الأصلية أو بوجود توكيل معه وأن يكون هذا التوكيل ساري المفعول والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مسجل وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم تسجيل العقد به.

2 - إذا كان لهذه الوحدة أكثر من بائع كأن تكون ضمن إرث مثلا لمجموعة من الأفراد فيجب في هذه الحالة أن تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة ولا بد أن تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع إلا ينسى أي أحد من الورثة.

3 - مراجعة بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة فيفضل ألا تشترى شقة لم تبن بعد حرصا على أموالك واحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء ويحق لك أن تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من آخر فاتورة كهرباء أو غاز.

4 - مراجعه الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع في دائرتها العقار أو الشقة للتأكد من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى أو الإدارة الهندسية من المعلومات المهمة التالية: 

أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة.

ب - التأكد من أن هذا العقار أنشئ بناء على رخصة بناء وله رخصة بناء بالفعل وأن أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها وأن الوحدة المشتراة أو المؤجرة تقع في الأدوار التي شملت الأعمال المرخص بها.

5 - إذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته إذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من أن هذه الوحدة ليست في عقار متعد على أملاك الدولة والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع أو الكمباوند.

6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار يجب عليك أن تتوجه لمصلحة الشهر العقارى في المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها أو تأجيرها سابقا أو حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك فهذه الشهادة تضمن لك أن لا يتم دفع أموال في وحدة مباعة لغيرك وامتنع عن الشراء في حالة وجود أي تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك أموالك.

7- بعد ذلك يتم التوجه إلى محامٍ لتحرير العقد الابتدائي بناءً على المستندات السابق ذكرها ويجب أن يتضمن العقد بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد أو شركة ومحل الإقامة أو عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.

8 - من أهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي أن تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد مثل المساحة الإجمالية حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل وجود حديقة مصاحبة للوحدة أم لا وما هي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها الدور الذي توجد به الوحدة وعنوان العقار كاملا ورقم المرحلة إذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.

9 -يجب أن يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها والوقت المحدد للتسليم وما شروط التسليم وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها وغرامة التأخير في التسليم وقيمة التأمينات أو وديعة الصيانة ومراحل التشطيب ومواصفات التشطيب وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.

10 - بعد كتابة العقد يجب أن يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري أو الحصول توكيل رسمي من البائع لك وأن يعطيك العقد أو التوكيل الحق في أن تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا أو البدء في إجراءات دعوى صحة توقيع وأو صحة ونفاذ.

11 - من الأفضل دائما أن تسارع بنقل عداد الكهرباء باسمك كمالك حالي لهذه الوحدة فهو ضمان كبير لحقوقك بها.