بالتفاصيل.. أسباب رفض مجلس الدولة «اللائحة العقارية».. الهيئة القضائية ترى أن آليات طرح الأراضي تخالف الدستور.. وتتضارب مع بعض القوانين.. الإسكان: نجري بعض التعديلات الجوهرية لإقرارها

أصيب مستثمرو القطاع العقاري، والأوساط الاقتصادية بصدمة جديدة، على خلفية رفض مجلس الدولة بنود اللائحة العقارية التي سبق أن وافق عليها مجلس الوزراء وأعدتها وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة منتصف العام الماضي.

وشهد إعداد اللائحة العقارية مراحل تعثر عديدة منذ اتجاه وزارة الإسكان لإعداد لائحة جديدة تنظم علاقات المستثمرين بهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة منذ أكثر من 6 سنوات، بدأت في عهد الدكتور طارق وفيق، وزير الإسكان الأسبق، مرورًا بالمهندس إبراهيم محلب، حتى الدكتور مصطفى مدبولي، والذي يؤكد مرارًا وتكرارًا خلال العامين الأخيرين صدورها خلال أيام دون أن ترى النور.

أسباب الرفض
ويفرض مسئولو الإسكان حالة من التعتيم غير المبرر على البنود التي رفضها مجلس الدولة في اللائحة العقارية الجديدة وأسباب هذا الرفض، غير أن مصادر تواصلت معها "فيتـــو" أكدت أن مصادر أسباب رفض مجلس الدولة للائحة تتعلق بآليات طرح الأراضي والتي تخالف وتعارض الدستور المصري، علاوة على تضارب بعض التشريعات والقوانين مع بعض بنود اللائحة وأبرزها بنود قانون الاستثمار الجديد والذي ينص على وجود جهة واحدة لطرح الأراضي وتطبيق نظام الشباك الواحد ويمنح سلطة ذلك لهيئة الاستثمار، بما يخالف اللائحة العقارية والتي تمنح تلك السلطة لهيئة المجتمعات العمرانية الجديدة بصفتها مالكة وصاحبة الولاية الأولى على الأراضي بالمدن والمجتمعات الجديدة.

تعطل المشروعات
وحذر مسئولو كبرى الشركات العقارية، من تأخر صدور اللائحة العقارية على السوق العقارية المصرية، وتعطل تنفيذ المشروعات التي طرحتها وزارة الإسكان بنظام المشاركة مع القطاع الخاص، خلاف طروحات أراضي الاستثمار الأخيرة والتي تستهدف إنشاء مجتمعات عمرانية متكاملة وتم طرحها وفقًا لضوابط وقواعد اللائحة العقارية الجديدة "المجمدة"، وأكدوا أن تعطل صدور اللائحة العقارية ليس في صالح الحكومة أو الشركات العقارية والاقتصاد الوطني بشكل عام.

المزايدة العلنية
وأقرت تعديلات اللائحة العقارية العديد من التسهيلات والمزايا لرجال الأعمال والمستثمرين أبرزها عدم سحب الأراضي من المستثمرين إلا في أضيق الحدود، والتزام الدولة ممثلة في وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة في تسليم الأراضي للمستثمرين والمطورين العقاريين مرفقة، كما أقرت تعديلات اللائحة ولأول مرة نظام الشراكة بين هيئة المجتمعات العمرانية والمستثمرين، وهو طالما طالب به المستثمرون خلال الحكومات السابقة، ويجوز للهيئة طرح المشروعات للمشاركة عن طريق المزايدة العلنية أو بالأظرف المغلقة، وتكون المزايدة في هذه الحالة على قيمة نسبة الهيئة من متحصلات المشروع وعلى مقدم ثمن الأرض إن وجد، وستكون المشاركة بإحدى طريقتين أو بكلتيهما معًا، منها المشاركة نظير نسبة من إيرادات المشروع، أو المشاركة نظير مقابل عيني من وحدات المشروع، على أن تكون الموافقة على جميع أنواع المشاركة بقرار من مجلس إدارة الهيئة.

كما استهدفت تعديلات اللائحة العقارية وضع حد للكثير من المشكلات والصعوبات التي تواجه المستثمرين العقاريين، وأبرزها صغر الفترة الزمنية المحددة لتنفيذ المشروعات، حيث تمت زيادتها ووفق قواعد وضوابط معينة، كما فتحت التعديلات الباب لمجلس إدارة الهيئة –عند البدء في إنشاء مجتمع عمرانى جديد– الاستعانة بمطور ومستثمر عقاري رئيسى للإسراع في تنمية هذا المجتمع وفقًا للقواعد التي يحددها مجلس الإدارة، وهو أمر يخدم المستثمرين بشكل كبير.

من جهته قال المهندس خالد عباس، مساعد وزير الإسكان للشئون الفنية: مجلس الدولة أبدى بعض الملاحظات على بنود اللائحة، والوزارة تجري بعض التعديلات الجوهرية عليها للتوافق مع المعطيات والتطورات الجديدة التي شهدتها السوق المصرية وخاصة بعد صدور حزمة قرارات الإصلاح الاقتصادي التي اتخذتها الحكومة مؤخرًا.

أداء السوق
أما المهندس أمجد حسنين، الرئيس التنفيذى للمشروعات بشركة "كابيتال جروب بروبرتيز للتطوير العقارى- الإماراتية"، وكيل غرفة التطوير العقاري باتحاد الصناعات، أكد أن المطورين والمستثمرين العقاريين شاركوا -ولأول مرة- في إعداد اللائحة العقارية التي وافق عليها مجلس الوزراء، مشيرًا إلى أن صدور اللائحة خطوة مهمة وضرورية لرفع أداء السوق العقارية.

وتابع: ليس لدينا أي معلومات عن أسباب رفض مجلس الدولة لبنود اللائحة، والكثير من المطورين العقاريين ووزارة الإسكان تعاملوا وفقًا لبنود اللائحة الجديدة سواء على مستوى طروحات الأراضي الأخيرة أو مشروعات المشاركة بين هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة أو المطورين العقاريين، وصدرت بالفعل القرارات الوزارية لتلك المشروعات وفقًا لبنود اللائحة، وتجميد اللائحة يربك جميع المتعاملين بالسوق.

مشروعات الشراكة
وناشد "حسنين" الحكومة ضرورة الإسراع في إقرار اللائحة لأنها خطوة مهمة للغاية لاستقرار السوق، وخاصة أنها تراعي مصالح جميع الأطراف سواء الحكومة أو المستثمر أو المواطن العميل، وتعثر صدور اللائحة سيؤثر سلبًا في مشروعات الشراكة والمشروعات الصادر لها قرارات وزارية خلال الشهور الأخيرة، وسيؤدي ذلك لتعطل تنفيذ هذه المشروعات بما يؤثر سلبًا في الاقتصاد المصري، والدخول في مشكلات جديدة نحن في غني عنها، مؤكدًا أن تأخر صدور اللائحة ليس في صالح السوق أو وزارة الإسكان.

تنظيم السوق
فيما أبدى المهندس حسين صبور، الرئيس الفخري لجمعية رجال الأعمال المصريين، اندهاشه من تعطل إقرار اللائحة العقارية الجديدة، قال: "مفيش حاجة في مصر تصدر بشكل طبيعي لازم تأخذ سنوات حتى تخرج للنور"، مؤكدًا أن اللائحة العقارية تستهدف في المقام الأول لتنظيم السوق العقارية وضمان حقوق جميع الأطراف المعنية سواء المستثمر أو الدولة أو المواطن، كما أنها تعمل على ضبط إيقاع القطاع العقاري.
وأضاف: صدور اللائحة العقارية يخدم الاقتصاد المصري بكل أطرافه وهى مفيدة للجميع، ونأمل في صدورها بشكل سريع.

بنود عالقة
من جانبه، أكد الدكتور أشرف دويدار، العضو المنتدب لشركة العاشر للتنمية والاستثمار "أرضك"، أن تعطل صدور اللائحة يطفش المستثمرين ولا يشجع مستثمرين جدد على الدخول للسوق المصرية، خاصة أن الحكومة أعلنت منذ فترة عن صدورها، كما أن اللائحة تعمل على حل مشكلات كثيرة موجودة بالسوق، وآن الأوان لصدورها.

أضاف أن السوق تترقب صدور اللائحة منذ سنوات وكل وزير إسكان يؤكد أنها على وشك الصدور منذ قرابة 6 سنوات ويجب اعتمادها بدلا من السير في دائرة مغلقة، وقال دويدار: لم أطلع على تعديلات اللائحة مؤخرًا لأنه كلما اطلعنا عليها يتم تغييرها وتعديلها مرة أخرى، ونأمل في حل البنود العالقة بها وصدورها بشكل سريع.