فتح الله فوزي يطالب بتنمية العاصمة الإدارية بنظام «حق الامتياز»
قال المهندس فتح الله فوزى، عضو لجنة التشييد بجمعية رجال الأعمال المصريين، إن تنمية وتطوير العاصمة الإدارية الجديدة دون تحميل موازنة الدولة أي أعباء، يمثل التحدي الأكبر أمام الدولة والقطاع العقاري في المرحلة الراهنة ويتطلب سياسيات جديدة ومبتكرة تسهم في إنجاح عملية التنمية والاستفادة من الخبرات التطويرية والكفاءات الفنية للقطاعين العام والخاص.
وأشار "فوزى" في تصريحات له، إلى أهمية وضع نموذج عمل جديد بين الدولة أو السلطات المختصة بتطوير الأراضي من جهة والمطورين من جهة أخرى وتطبيق نموزج المطور العام على جميع القطاعات الاقتصادية (زراعي – سياحي – صناعي – سكني)، خاصةً في المراحل المبكرة من التطوير لجذب الاستثمارات المطلوبة والإسراع من عملية تطوير المدن الجديدة.
ولفت إلى أن نموذج العمل المقترح يعتمد على آلية "المطور العام" ويمثل دوره شركة أو تحالف من الشركات المالكة للخبرات وسابقة الأعمال والتمويل، وتقوم الدولة أو "جهة الولاية" بمنح الأرض للمطور العام من خلال عقد "حق الامتياز".
وأوضح أنه وفقًا لذلك العقد يقوم المطور العام بتمويل وتنفيذ شبكة الطرق ومحطات وشبكات المرافق السيادية والفرعية، كما يحق له التسويق وبيع الاراضي للمطورين والمستثمرين العقاريين في المجالات المختلفة ( سكني – تجاري – إداري – سياحي – تعليمي – صحي ) بغرض التطوير وفقًا لبرنامج زمني محدد تحقق خطة الدولة في تنمية هذه المنطقة.
وأشار إلى أن عقود البيع للمستثمرين يمكن أن يتم توقيعها من ثلاثة أطراف وهى جهة الولاية المختصة عن الأرض الخام والمطور العام القائم بأعمال تجهيز الأرض بالمرافق والمستثمر أو المطور العقاري الذي يقوم بشراء الأرض بهدف بناء مشروع محدد عليها، لافتًا إلى أن إيرادات البيع يتم تقسيمها وتوزيعها بين جهة الولاية والمطور العام حسب النسب المتفق عليها في عقد "حق الامتياز" والتي تختلف حسب موقع الأرض ومساحتها.
وذكر أن دور الدولة وفقًا لعقد "حق الامتياز" هو اعتماد المخطط العام للأرض المخصصة ليلتزم به المطور العام واشتراطات التطوير والإنشاء والبرامج الزمنية لتطوير المنطقة لتكون هي أسس التعاقد مع المستثمرين، ومتابعة أداء المطور العام والمستثمرين الحاصلين على قطع الأراضي ودرجة الالتزام بالعقد والجدول الزمني للتطوير.
وأوضح أن دور المطور العام يتمثل في إعداد المخطط للأرض وفقًا لاحتياجات السوق وبالتماشي مع الاستراتيجية العامة للدولة أوجهة الولاية، وإعداد اشتراطات التطوير والإنشاء والبرامج الزمنية بالتماشي مع المخطط العام والتي يتم اعتمادها من قبل الدولة أو السلطات المختصة بتطوير الأراضي، بالإضافة إلى تمويل وتنفيذ شبكة الطرق الرئيسية والمرافق خلال فترة حق الامتياز، كما يقوم بتسويق وبيع قطع الأراضي التي تم الانتهاء من تطويرها للمستثمرين ومتابعة أدائهم من حيث الالتزام بجميع شروط عقد تطوير المشروع.
وأكد فوزى أن المطور العام ملزم وفقًا لعقد "حق الامتياز" بسداد مبلغ سنوى لكل فدان بالمنطقة المخصصة، وذلك كتأمين أعمال يسترد بعد الالتزام بتطوير المساحة المتعاقد عليها بنهاية مدة حق الامتياز ولا يتم استرداد التأمين عن المساحة التي لم يتم تطويرها بنهاية مدة حق الامتياز، ويتم توزيع إيرادات بيع الأرض بين صاحب الولاية والمطور العام بالنسب المتفق عليها.
وشدد على أن هذا الاقتراح يمكنه جذب المستثمرين المصريين ورأس المال الأجنبي، مما يسهم في تقدم الاقتصاد المصري وتطبيق خطط الدولة للتنمية دون تحميلها أي أعباء إضافية.
وأضاف "فوزى" أنه فيما يتعلق بالية تمويل أعمال والصيانة والحراسة والإدارة والتشغيل للمدينة الجديدة دون تحميل أي أعباء أيضًا على موازنة الدولة، فإن المطور العام يقوم بإنشاء شركة جديدة لإدارة الخدمات والمرافق بمشاركة المستثمرين الحاصلين على الأراضي بحصص تتناسب مع حجم القطعة التي حصل عليها كل مستثمر منهم.
كما يلتزم كل مستثمر بدفع حصته في رأسمال شركة الإدارة أثناء عقد البيع الموقع مع المطور العام ويتم إيداع المبلغ في شركة إدارة الخدمات والمرافق ممثلةً حصصهم من رأس مال الشركة، مشيرًا إلى إمكانية توفير مصدر آخر لدفع حصة المستثمر في رأسمال شركة الإدارة عن طريق إلزامه بتخصيص مساحة من المنطقة التجارية لتكون وقفًا يستغل العائد منها للصرف على الصيانة والتشغيل وتكلفة شركة إدارة الخدمات والمرافق ويتم تحديد المساحة التجارية لكل مشروع، بحيث إن الإيرادات الناتجة من مناطق الإيجار ستغطي أي أموال إضافية مطلوبة للعمليات والصيانة.
واقترح أن تقوم الدولة بتخصيص الأموال التي تحصل عليها من المطور العام من عقد "حق الامتياز"، وكذلك من حصتها من بيع الأراضي للمطورين والمستثمرين بتوجيهها لتمويل تطوير شبكات المرافق للمدن القائمة فعلا وتطوير القرى الفقيرة وبناء وحدات لمحدودي الدخل والتي تعد مسئولية الدول.
